本次專項整治當能在一定程度上疏通公積金房貸“淤堵”,但整治工作能否取得實質性改觀,將主要取決于政府職能部門、監管部門的監管執法能否堅決有力,能否把《通知》的要求不折不扣落實到位,能否對監管執法不力以及失職瀆職行為依法嚴厲問責追究。

住房與城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、國土資源部等四部門近日聯合印發《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》,要求房地產開發企業認真履行承諾,不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式,限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款,不得要求或變相要求購房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權利的書面文件。(相關報道見A11版)

對正與開發商洽談購房事宜的剛需購房者來說,上述四部門的《通知》堪稱一場及時雨。由于缺乏權威統計數據,目前尚難以評判購房者使用公積金貸款受阻問題已經嚴重到何等程度,但四部門發文要求各地就此開展專項整治,足以說明公積金購房貸款渠道肯定“淤堵”得不輕。

據住建部公開發布的數據,今年前10月,國內繳存公積金1.53萬億元,發放公積金房貸7800億元,放貸量只有同期繳存量的一半稍多。截至今年10月底,全國住房公積金繳存總額12.14萬億元,累計發放住房公積金個人住房貸款7.39萬億元,個人住房貸款余額4.4萬億元,個貸率(個人住房貸款余額/繳存余額)高達87.4%。大量公積金長期躺在專用賬戶上“睡大覺”,這對公積金繳存者、剛需購房者和管理機構等都不是好事。

住房公積金是解決職工住房問題的專項資金。按現行規定,職工連續足額繳存住房公積金6個月及以上,即可申請個人住房貸款。這項制度的施行初衷十分明確,就是利用公積金房貸與商業房貸的較大利差,減輕職工尤其是剛性購房者的支付壓力。以目前公積金房貸與商業房貸的利差粗算,一筆額度100萬元、期限20年的公積金房貸,可比同額度同期限的商業房貸少支付20萬元利息。因此,只要公積金房貸不出現人為“淤堵”,其減輕購房者的支付壓力是觸手可及的。

既然制度設計沒有問題,且經過二十余年放貸操作,公積金房貸審核操作流程、風險防控等都十分成熟,為何這件利國利民之好事遭受多方阻滯,以至于相關部門要多次組織專項整治行動?

問題的成因固然復雜,但最大的問題在于某些開發商和商業銀行的利益勾連。不少開發商資金不足卻超量開發房地產,為此強烈有求于商業銀行長期放貸。而銀行之間對商業房貸客戶的競爭也十分激烈,于是一些商業銀行向開發商開出融資條件,要求開發商把同時需要商業房貸才能湊足首付款的購房客戶拉到本銀行進行放貸。而且,有的商業銀行還對開發商設定拉商業房貸客戶的“考核指標”,一些開發商沒撤,就動起了編造各種理由拒絕購房者使用公積金房貸的歪招,逼著購房者選擇開發商指定的商業銀行申請商業房貸。

盡管大部分城市房地產庫存率依然高企,明年去庫存任務依然很重,但只要是性價比相對較高的樓盤,依然呈賣方市場,再加上市場信息嚴重不對稱,購房者自然不是開發商的博弈對手,于是公積金房貸人為“淤堵”日益嚴重久治不愈。同時,對開發商而言,公積金房貸審核周期長,回款沒有商業房貸來得快,也是一些開發商拒絕購房者使用公積金房貸的理由之一。

迄今為止,防范和查處開發商拒絕公積金房貸的政策措施、查處手段、懲罰規條等都是齊備的,一些開發商之所以敢公開拒絕公積金房貸,與一些政府職能部門監管執法主動性不強、力度偏軟和壓力不足大有關聯。

本次專項整治雖能在一定程度上疏通公積金房貸“淤堵”,多部門信息聯動和限期辦理等措施,也有助于公積金管理機構和受托銀行加快放款速度,但整治工作能否取得實質性改觀,將主要取決于政府職能部門、監管部門的監管執法能否堅決有力,能否把《通知》的要求不折不扣落實到位,能否對監管執法不力以及失職瀆職行為依法嚴厲問責追究。