10月23日,國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。在業內人士看來,保利租賃住房REITs獲批意味著租賃住房資產證券化開創了新篇章,對租賃市場輕資產運營模式提供了現實樣本。

REITs即房地產信托投資基金,是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資,直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。其特點在于,收益主要來源于租金收入和房地產升值,收益的大部分用于發放分紅,長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。在比較規范的REITs制度還沒有建立起來的情況下,就先后批準兩起REITs業務,特別是對保利集團租賃住房REITs的批準,可以說是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”要求的最具體的行動。

根據我國目前住房的實際情況,如果不有效開拓住房租賃市場、不大力提高租賃住房在全部住房中的比重,力爭達到發達國家的水平,要想從根本上解決廣大居民的住房問題,從根本上控制好房價,難度相當之大。住房租賃市場相對滯后,則是造成房價難以控制、住房矛盾突出的關鍵因素之一。應當從政策上支持住房租賃市場發展、鼓勵企業參與住房租賃市場建設,引導廣大居民依據自身經濟實力,選擇購房還是租房,而不要過度購房、盲目購房。

由于與售房相比,住房租賃存在著投資回報周期長、企業盈利壓力大的問題。所以,如何鼓勵與支持企業開展住房租賃業務,尤其是通過持有住房進行住房租賃,是一個非常重要的問題,也是一道難題。因為,如果沒有相應的政策做支撐,要么住房租賃價格很高,讓租房者無力承受,只能繼續選擇購房,最終使住房租賃市場難以真正建立起來,房價繼續居高不下,甚至再度快速上漲;要么企業承受虧損壓力,或者盈利周期過長,沒有企業愿意去從事住房租賃業務,最終同樣無法達到發展住房租賃市場的目的。

依靠過高的租金滿足企業的盈利需要,顯然是不符合住房租賃市場的發展要求的,也是不符合“房子是用來住的”目標的。只有降低企業租賃住房的持有成本,控制租金,才是發展住房租賃市場的重中之重。實行租賃住房資產證券化就是非常有效的手段之一。一旦實行了租賃住房資產證券化,企業就能走輕資產之路,租賃住房的盈利空間就能大大提升,對企業的盈利壓力也會大大減小,企業從事住房租賃業務的熱情才會有效增強。不僅如此,還能給投資者帶來新的投資空間和機會。

由于租賃住房REITs是剛剛破冰,相關的制度也沒有建立,有關方面在審批租賃住房REITs業務時,也是首先選擇央企中的“首席房企”,意圖很明確,就是希望保利集團能夠做好示范作用,為其他企業推行租賃住房REITs積累經驗。

作為央企的“首席房企”,保利集團不僅要通過這次的租賃住房REITs,切切實實地把住房租賃業務做起來,有效拉長房地產市場的短板,更要承擔好國企的社會責任,探索國企如何在住房租賃市場發揮穩定作用,平衡市場供應關系,改善市場供需矛盾。

在住房租賃市場發展中,國企應當履行市場平衡職能,通過自身的作用,讓市場和租金都能相對穩定,都能滿足多數人的需要。在此基礎上,凡是需要實行租賃住房資產證券化的企業,都必須在租金問題上兼顧社會責任,否則,就不批準其實行租賃住房資產證券化。從這個角度來講,保利集團獲得首張通行證,也應當發揮示范效應、起好導向作用。