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日前，《山東省老年人權益保障條例（修訂草案）》公開征求社會意見。草案規定，老人可以對子女“啃老”說不。有獨立生活能力的成年子女要求老人經濟資助的，老人有權拒絕。成年子女或者其他親屬不得以無業或者其他理由索取老人的財物。

“啃老”是普遍的社會現象，惡意“啃老”近年來更是屢見不鮮。中國父母對子女唯恐關愛不夠，始終認為自己的辛勤奮斗都是為了讓子女生活得更好。在這種習慣性心理支配下，不少父母總是傾其所有，甚至砸鍋賣鐵，也要幫襯子女一把。久而久之，一些子女便養成了依賴父母的習慣，并視享受父母錢財為天經地義之事。尤其是那些獨立性不強、環境適應能力差的子女，過慣了“衣來伸手，飯來張口”的生活，更不愿通過艱苦奮斗獨立生活，轉而啃噬父母的血汗錢。不少人寄希望于法律干預這種現象，于是立法似乎就成了一條路徑。

通過立法禁止惡意“啃老”，初衷是好的。但歸根結底，“啃老”屬于道德范疇，將道德調整的內容納入法律強制軌道，能否真正解決問題？一方面，“啃老”行為的惡意標準難以界定。對于子女“啃老”的惡意行為，因為家境的貧富懸殊程度不同，父母和子女的理解也不盡一致，甚至大相徑庭。連父母與子女對“惡意”行為的界定都是“公說公有理，婆說婆有理”，一旦將其硬性納入法律規范，又如何確立一個能為社會成員普遍接受的“惡意”標準？

另一方面，“清官難斷家務事”，將“啃老”的行為上升為法律強制制裁的對象，在具體的司法實踐中，也會遭遇道德與法律沖突，導致司法裁判價值取向的“兩難”尷尬。如果認定子女的“惡意”行為成立，雖然從法律上保護了父母的權益，但也會導致父母與子女的反目，司法裁判的法律效果與社會效果難以有機統一，還可能導致家庭的不和諧。這方面，古人的做法值得借鑒。為防止道德入法后司法面臨的艱難抉擇，古人曾對“親親相隱”、“為親報仇”等情法沖突的親情犯罪持寬容態度，部分時期甚至對親人之間的告發持反對態度，親人間的告發行為，甚至會受到法律的懲罰。古人這樣處理的啟示是，凡能夠通過道德規范予以調整的行為，絕不輕易將其納入法律規范的范疇。否則，極有可能導致社會的不穩定。而且，法律并非萬能，不可能解決所有問題。

當然，對于“啃老”族中那些不務正業、好逸惡勞，甚至沾有賭博、吸毒惡習的部分子女，依法應予以嚴肅制裁，但現行的相關法律也對此有著明確的規定，用不著再單獨立法。

盡管法律具有道德屬性，并且在很大程度上，實質就是被賦予了國家強制力的道德，但道德和法律始終是兩個不同層次的社會規范，各自調整的對象不同。只有道德規范調整失靈，才可能使用法律規范去調整。幻想通過“道德入法”來遏制惡意“啃老”行為，只是一廂情愿。

【對于洶涌而來的人口老齡化趨勢，我們顯然還沒有做好準備。“以房養老”并不可能成為養老模式的主流，除了借鑒其他國家的經驗之外，也要找到符合中國傳統的現代養老模式。】

6月23日，保監會公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，老年人住房反向抵押養老保險（俗稱“以房養老”）試點正式啟動。北京、上海、廣州及武漢將從7月1日起開展試點。

最近，只要媒體一有關于“以房養老”的信息，就會立即觸動輿論的神經。其實，“以房養老”并非新鮮話題，早在2007年，北京、上海、南京等地就開展過相關試點，可是最終的效果卻不佳。“以房養老”通俗來說，老人與金融機構之間的關系就是“你留下房子，我為你養老”。道理看似簡單，可是做起來并不容易。

原理上，“以房養老”符合保險業的大數法則，即只要通過精算后，批量地從事該業務，金融機構就有利潤空間。可是根據以往的經驗，老人和保險公司存在看不見的博弈，實現統計學上的“大數”，在推廣之初并非易事，特別是房地產市場的不確定性，更加抑制了“以房養老”的規模。

正如古語所言，民知尊長養老而后能入孝弟。“孝”字反映了我國綿延上千年的家庭養老文化，對于國人來說，贍養父母不僅是法律義務，而且也是一項基本的道德準則。即使擁有退休金，不少老人心中仍深植著傳統的“養兒防老”觀念。所以，對于住了一輩子的房屋，很多人寧可去世之后留給子女繼承，也不愿意抵押養老。因此，“以房養老”的模式在目前看來，只適合少數無子女或失獨的老人。

即使是在國外，擁有成熟的“以房養老”模式，但也并非主流。2013年，新華社曾報道，該養老模式在美國仍不普遍，符合申請標準的老人中僅有不到3％申請了。盡管“以房養老”的概念在媒體上火熱，但在現實中，該養老模式只是社會養老保障體系之外的補充形式，難成養老的主流模式。所以，媒體無須過度解讀，公眾也無須過度關注。

目前，我國60歲及以上老年人口逾2.02億，占總人口14.9%。相關部門推出“以房養老”概念，確實可以起到一定的補充作用，但并不意味著政府的養老責任就可以“缺位”。按照規劃，到2015年我國每千名老年人擁有養老床位數將達到30張，現在看來，要實現這一目標，任重道遠。有關部門不妨在重視補充養老模式的同時，更要著眼于大眾養老模式，注重我國本土的養老傳統，創新現代養老方式，加大社區養老、居家養老的供給，鼓勵民營的養老機構參與到養老市場中來，提高老人的養老質量。

對于洶涌而來的人口老齡化趨勢，我們顯然還沒有做好準備。“以房養老”并不可能成為養老模式的主流，因此，除了借鑒其他國家的經驗之外，也要見招拆招，找到符合中國傳統的現代養老模式。唯有如此，面對養老需求，老人才不至于焦慮，社會也不會過于敏感。

保監會23日正式發布的指導意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點，這意味著“以房養老”商業保險正式開閘（新華網6月24日）。

首批試點只有北上廣和武漢四個城市，足以看出監管部門對以房養老持謹慎的態度。到目前為止，尚無保險公司申請試點，可看出有關金融企業熱情并不高。從國際上看，以房養老在美國、中國香港以及新加坡都是小險種，市場非常有限。從國內實踐看，中國自提出“以房養老”的概念已有10年，從2007年開始，北京、上海、南京、杭州等地都有過一些自發性試點，效果不佳，并未被市場接受。

現階段在中國推行以房養老模式有一定困難。從傳統觀念特別是老年人的觀念來說，將恒產、家業留給子孫后代觀念濃重，也是在兒女面前成就性的體現之一。如果一輩子的產業——住房，最后被銀行、保險等金融機構收走，人們難以接受。

從市場角度來說，商業銀行、保險公司等金融機構開展這項業務面臨較大的市場風險。根據目前畸高的房價評估住房價值，正好處于價格的塔尖位置。如果未來房價出現較大幅度下跌，金融機構就賠大了。美國的金融機構之所以敢于零首付給包括失業人員在內者發放住房貸款，就是預期房價會大幅度上漲。結果，房價大跌使得金融機構損失嚴重，雷曼兄弟倒閉引發金融危機。

另外，即使未來房價大幅度走高，也面臨住房養老者毀約的風險。從利率市場走勢來看，金融機構和住房養老者都將面臨利率風險。如果未來利率走高，那么，住房養老者就相對遭受經濟損失；如果利率走低，金融機構又遭遇損失。現在，中國正在進行利率市場化改革，一個時期內預期利率較大幅度走高的可能性較大，以房養老者面臨較大經濟損失的可能性，極有可能使得其毀約。

真正意義上的住房養老，貸款額度是終生按期支付的，而不是以十年二十年為確定期限。這就給貸款提供者帶來一個長壽風險問題。當借款人長壽時，其獲得的貸款額度就會顯著超出所抵押房產的價值，對貸款提供者不利。相反，當借款人短壽時，在有生之年獲得的貸款額度會低于所抵押房產價值，這對借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風險要大于借款者。

同時，中國大陸房屋的70年產權問題、金融機構的流動性風險問題，以及住房維護修繕的道德風險問題等都是中國以房養老的障礙。因此，住房養老模式更適應市場法制健全、市場穩定波動小、百姓思想觀念比較開放，特別是養老醫療體系健全、百姓無后顧之憂的國度。

住房養老只能作為養老的一種補充，供養老者自愿、自由選擇。比如，住房比較多的退休老人，想提高一下養老生活標準和質量，補充除了維持基本生活按月領取養老金以外的高質量退休生活資金，采取以房養老不失為一種好辦法。

中國已經進入人口老齡化快速發展階段，2012年底60周歲以上老年人口已達1．94億，2020年將達到2．43億，2025年將突破3億。養老矛盾日益突出，最大的問題是養老金不足。而社會保障支出僅占我國財政支出的12％，遠低于發達國家30％至50％的比例。財政應彌補歷年養老金欠賬以應對未來養老金不足問題。“以房養老”只能作為基本養老的有益補充，絕不能也不會代替基本養老。

【以政府強制實施的基本養老占據了絕對的統治地位，而企業年金和個人養老發展嚴重滯后。完善好補充養老的體系，比目前糾結于以房養老如何破局更有價值。】

伴隨著中國人口老齡化，養老問題變得日益嚴重，“以房養老”也越來越被各界寄予厚望。

近日，保監會召開新聞發布會，公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，保險以房養老試點開始在京滬廣漢四個經濟發達城市啟動。

這是繼去年國務院在《關于加快發展養老服務業的若干意見》中，明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”之后，政策層面的進一步具體執行和落地。

應該說，房產反向抵押是個人補充養老的重要內容之一，但就目前中國的具體實際而言，以房養老難當大任。

其一，房產已經成為中國家庭最重要的資產，除了部分空巢家庭老人獨居，或者沒有子女的老人，對于大部分家庭來說，房產反向抵押并不現實。因這不僅是個經濟問題，還涉及傳統倫理觀念問題，非一朝一夕可以改變。

其二，老人是否愿意將房產抵押，關鍵取決于當時的房產估值。據了解，北京上海等機構的調查均顯示，民眾對以房養老的意愿并不強烈。北京在右安門街道試點的“以房養老”，試點4個多月無一人辦理。這還是在房價上升的時刻，一旦房價下行，反向抵押的需求可以想象。

其三，目前的法律法規對70年產權的界定十分模糊，也嚴重阻礙了以房養老制度的正常推行。哪怕樂觀的期待，到時候由于嚴重的人口老齡化，70年產權自動續期兌現，還是會為該制度的推行埋下隱患。若不改革相關政策規定，屆時只會帶來一系列的糾紛。

綜合來看，以房養老要想順利推進，至少需要滿足“獨立住房、房價穩定和永久產權”三個因素。而從過去十多年，以房養老從最初提出到個別城市計劃試點，再到又因無相應法律保障而陷入難解困局，政策和法規層面一直處于原地打轉的狀態。此次保監會的指導意見，也更多地停留在具體落地層面，但民眾真正關心的配套制度和政策依然沒有什么進展，也就很難提高民眾的積極性。

實際上，解決中國嚴峻的養老問題，房產反向抵押只能扮演配角。過去20多年中，中國已經逐步建立起基本養老和補充養老（企業年金和個人養老）為支柱的養老保障體系。而以房養老不過是個人補充養老中的一小部分。即使是在歐美國家，沒有歷史性政策法律的束縛，以房養老體系日趨興旺，但是也僅是整個養老服務產業“支流的支流”。

實際上，就目前的中國養老所面臨的形勢而言，與其糾結于如何推進以房養老真正落地，不如讓中國養老保障體系更加趨于合理。目前，以政府強制實施的基本養老占據了絕對的統治地位，而企業年金和個人養老發展嚴重滯后。完善好補充養老的體系，比目前糾結于以房養老如何破局更有價值。

□倪金節（媒體人）

保監會23日召開新聞發布會,公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》,指出“反向抵押養老保險”是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。至此,此前討論廣泛的“以房養老”試點政策正式落地。(6月23日新華社報道)

盡管“以房養老”這個概念自提出以來爭議頗多,尤其是部分城市此前試點不太成功,人們對“以房養老”一直質疑不斷。不過,坦率地說,“以房養老”仍有很多現實意義。比如,正如《意見》所指出的,“以房養老”有利于健全社會養老保障體系,有利于拓寬養老保障資金渠道等。

在輿論爭議聲中,在此前試點不成功的陰影中,保監部門這次在四個城市再試點“以房養老”,再次表明了政府層面尋求解決養老問題新途徑的決心。在老齡化社會正在提前來臨的背景下,“以房養老”確實有繼續探索的必要。不過,我很關心這一次試點能否獲得成功,能否不再重蹈過去的覆轍。

應該說,這一次試點不同于以往。過去,上海、南京等地都是在自行摸索,而這次是保監會出臺統一《意見》進行規范化操作。而且去年9月國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”,也是在為“以房養老”試點提前“預熱”。

從某種意義來說,這次試點不但是以“國家力量”來推動的,而且之前也做了充分準備——《意見》在征求3個月的意見后落地。不過,從《意見》內容來看,似乎既沒有充分吸取之前的教訓,也沒有從輿論質疑聲中吸收“營養”。這樣一來,“以房養老”試點的效果就存在變數,要么試點成功,要么不成功。

現實中,由于種種原因,一些人不太愿意參與“以房養老”,但《意見》并沒有打消公眾的疑慮。以北京為例,去年年底才開始試點,應該說條件吸取更早試點城市的經驗和教訓,但北京試點4個多月以來,“以房養老”業務一直無人辦理,遭遇冷落。這至少說明,“以房養老”眼下還無法獲得公眾廣泛信任。

盡管這次公布的《意見》為保障消費者合法權益,對試點保險公司規定了比較高的資格條件,在試點業務宣傳、銷售人員管理、銷售過程管理信息披露等多方面,也提出了明確要求,但卻不一定能打動公眾尤其是老年人。這不僅是因為觀念問題,而是因為多方面的原因。

比如說,金融機構由于面臨房價、壽命、產權、法律、政策等多重風險,造成產品設計不合理,條件設置門檻過高,容易把部分老人拒絕在門外。再比如,抵押的房產價值評估不合理也影響老人參與的積極性。客觀地說,這次公布的《意見》,仍沒有系統解決公眾的顧慮,也回避了“70年產權”等敏感問題。

房產是重要的公民財產,而“以房養老”在國內又是一個比較新鮮的事物,公眾接受必然有一個漫長過程。而這次試點時間自2014年7月1日起至2016年6月30日止,所給的兩年時間內,金融機構能否設計出合理的產品,能否改變公眾尤其是老人的觀念,還是一個未知數。如果兩年時間到了,試點不成功怎么辦?

保監會23日公布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，意味著這一全新的養老方式在爭議中邁出了新步伐。在為創新養老方式之舉點贊的同時，也要謹防在試行“以房養老”中政府不履行公共職責。

當前，我國銀發浪潮來襲，60歲以上老年人口超2億；養老保障水平還比較低，城鄉居民基本養老金人均每月只有81元。推進以房養老等新型養老方式，無疑有助于完善養老保障體系，豐富養老保障方式。

從制度設計上看，“以房養老”是一種保險產品。既然是產品，購買者理應有自主選擇權，不能強買強賣。因此，落實“以房養老”應遵循市場規律，防止以行政手段強力推行。

防止以行政手段強制推行，并不意味著“看得見的手”無所作為。相反，政府的公共職責更需加強。

一方面，政府應大力發展養老服務業，為“以房養老”落地生根提供土壤。當前，我國養老市場發展滯后，養老機構、養老服務在數量與質量上嚴重不足，老人與養老床位之比為50∶1。如果房產抵押出去卻買不到相應的養老服務，“以房養老”豈不成為“水中花鏡中月”，又怎么發揮有益的補充作用呢？

另一方面，政府應高舉監管利器，為購買“以房養老”的消費者保駕護航，既要防止借“以房養老”概念游說老年人抵押個人住房進行消費貸款引發多重風險，又要針對金融分業經營的格局完善體制機制，避免重復監管與監管漏洞。

從國際經驗來看，“以房養老”尚屬小眾產品。從我國現階段國情來看，“以房養老”面臨著與傳統養老方式的博弈、房價不確定因素的風險等。正是基于此，指導意見中明確，“不得夸大房產增值在提升養老金領取水平方面的作用”。因此，針對產權、理念、房價波動等難點，政府還應搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，從政策框架上給出解決方法。

“以房養老”是一項系統工程，保險機構應完善產品設計，購買者要量力而行，政府則應加強監管。只有各個鏈條緊密咬合，才能讓補充養老的作用真正落到實處。

新華社記者 杜宇 何雨欣

明日就是“重陽節”，讓老人能擁有一個幸福的晚年是政府、家庭和社會的共同責任。9月13日，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，其中“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”這17個字最為引人注目。

事實上，“反向貸款”的模式在上世紀80年代已經在美國出現。目前世界上不少國家有此政策，但是也有很多國家仍在觀望中。

美國 “倒按揭”推行多年“門檻低”

“如果你年滿62周歲，并且擁有自己的住房……為什么不將房子資產變成現錢呢？”、“很多老人空有大房子，卻沒有現金，可能面臨突然的醫療支出、房屋修繕費用，怎么辦？”在美國，從上世紀80年代開始，出現了政府主導的“反抵押貸款”項目，也就是“以房養老”。美國人養老有多種方式，“反抵押貸款”只是其中一種。

20多年來數十萬人參加

在一些受訪對象的印象中，美國人養老有多種選擇，純粹靠“以房養老”的現象雖然有，但是并不算多。

美國人退休能拿多少錢呢？美國的養老保險制度有“三條腿”，“第一條腿”是基本養老保險，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例。“第二條腿”是雇主計劃，相當于我國的企業年金，最著名的是401K計劃，社會平均替代率也是40%；“最后一條腿”是商業養老保險。

61歲的美國人安東尼給出了一個大概的數字：基本養老保險最低標準是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美國老人并不僅靠基本的社保金過活，同時還會擁有企業年金和一些存款。

在美國，利用房產養老，也是一種比較普及的方式，其中較有特點的一種是“住房反向抵押貸款”，可以簡單地理解為“以房養老”。

這種項目由美國政府主導，而不是私營金融和保險機構的商業行為。據統計，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

62歲以上有房老人夠條件

美國的這種“住房反向抵押貸款”（HECM）出現于上世紀80年代中期，目標人群是62歲以上的老人。該項目由美國聯邦政府住房及城市發展部（HUD）和聯邦住房管理局（FHA）主導。

通俗來講，與普通的按揭買房，按月付給銀行利息歸還貸款的方式相反，參加HECM的老人，是將自己的房屋抵押給HUD，相關金融機構為此付給老人一定金額的現金，也就是貸款。等到老人故去之后，房屋收歸HUD所有，并由其變賣房屋清償貸款。

申請HECM的老人需要符合幾項基本的條件，“門檻”并不算高：首先，要求年滿62歲以上的單身老人或夫婦；擁有一套已經還清貸款或者所欠貸款數額不多的自住房（依靠反向貸款獲得的現金可以還清貸款）。

在實際操作中，負責放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構。假如貸款機構因破產或其他原因無法按約發放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發放。

這一項目對申請者用來抵押的住房幾乎沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價。

按照規定，申請人最多可獲得的貸款，肯定少于房屋的評估價或者銷售價格，絕大部分情況不超過62.55萬美元。當事人無須為這筆收入納稅，其享受的社會保障和醫療保險等其他社會福利也不受影響。

20萬房產能發一半貸款

那么，一般情況下，老人能夠依靠反向貸款拿到多少錢呢？這要根據當時的利率、房屋估值、地理位置、老人的年齡等因素來綜合評定。如果是夫妻申請，則以年齡較小的一方的年齡為準。

老人在申請反向貸款前，按照要求必需免費獲取講解資料，或者以較低的價格聘用反向貸款顧問，明確了解這一項目的含義。顧問會為老人估算相對準確的貸款金額，或者老人們可以自行在網上用“反向貸款計算器”估算。

在官方的宣傳資料中，以擁有20萬美元價值房屋的3個家庭為例，具體地講明了反向貸款的用途和金額。但是，每一個申請的具體情況仍然有所不同。

63歲的比爾·史密斯退休后，仍然要為自己的房子償還小部分貸款。按照63歲的年齡標準，史密斯獲得11.5萬美元的反向貸款，他拿這些錢再來償還自己的房屋貸款。

喬·安德森和利茲·安德森夫婦分別有75歲和73歲。二人在退休后買下了一棟兩層別墅。最近，喬患上了輕微的心臟病，爬樓梯很不方便。于是，他們申請了HECM一個較低手續費的儲蓄貸款項目。根據利茲的年齡，二人得到10.5萬美元的反向貸款。他們用2萬美元安裝了一個電梯，又把房子做了一些修繕，剩下的8.5萬美元存下來以備將來使用。

80歲的梅爾芭·喬尼斯終生都住在小鎮里，她知道自己可以靠親友的照顧生活，但是因為花光了所有的退休基金，她對生活仍然有些擔心。她從HECM標準貸款項目中獲得了13.4萬美元貸款。她選擇了按月領取貸款的項目，每月能夠拿到925美元的“貸款退休金”。

子女還清貸款后還可繼承

在HECM項目中，有一項強制條件是申請者必須住在這套房屋中。

老人在世時，可以一直住在房子里。如果老人搬出，則需要還清反向貸款。

如果老人去世，房屋則收歸HUD所有，并由其出售房屋清償債務。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。

如果老人的子女希望繼承房產，則要還清銀行或者金融機構支付給老人的反向貸款和利息。但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續費時費力，許多子女放棄了繼承權，住房由政府收回。

除了子女繼承的問題，這一項目推行多年來，也產生了一些問題，最主要的是利率太高。與其他貸款方式相比，這種模式的利率較高。辦理過程中申請人要繳納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢將在金融機構發放貸款時扣除。此外，房屋修繕、水電、保險和房屋定期估價等費用也由房主自行負擔。

另外，這一項目往往需要政府補貼大量費用，總額接近10億美元。最近聯邦政府出臺新的措施，宣布要加強對申請者的資格審查。

賣房住高檔養老院也是選擇

由于“倒按揭”的養老計劃同樣存在一些問題，許多美國老人選擇將房子賣掉，覺得直接獲取大批現金更為實在。在一些高檔而昂貴的養老院，許多老人都是賣了房子才得以入住。

在美國居住多年的華人小川曾經去過家門口的高檔養老院參觀。她介紹說：“我家附近的養老院很高級，全美連鎖，設施特別好，能夠為老人提供非常貼心而周到的各種服務和陪護。價格當然很貴，而且要求一次性付清，這筆錢差不多能買一所房子。很多老人用賣房子的錢住進去，一直到去世。”

美國也有很多老人將自己的大房子出租，或者賣掉大房子，再換一個小房子，貼補家用，過上更為舒適的晚年。

新加坡

組屋出租需申請 一成老人愿出租

幾十年來，新加坡政府通過大興組屋（相當于“經濟適用房”）和“居者有其屋”政策，令大批低收入群體有了自己的住房。

在新加坡，老年人被稱為“樂齡人”。如何解決低收入者的養老問題，一直是新加坡政府的難題。為此，近幾年新加坡政府實行了數項利用老年人組屋（相當于經濟適用房）房產養老的措施。但是，對于美國式的“反向抵押貸款”政策，新加坡政府仍在觀望。

房屋套現主要有三種方式

新加坡的“組屋”政策非常有名。上世紀60年代，新加坡成立建屋發展局后，建造了很多公共組屋（相當于經濟適用房），比商業私人住宅便宜許多，供低收入人群居住。后來，政府實行“居者有其屋”計劃，鼓勵中低收入人群購買組屋。如今，組屋已成為新加坡住房市場的主體，87%的人住在其中。

目前，新加坡老年人要利用所擁有的組屋換取收入，有三種主要方式：

新加坡政府允許老年人將自己的組屋整間出租，或者出租其中的房間。不過，這需要向政府申請，否則將面臨罰款。

新加坡政府在2009年和2012年初先后出臺了兩項措施，旨在幫助低收入的老年人解決“有房產，沒現金”的窘境。前者是屋契回購計劃，后者是樂齡安居花紅。

只有一成老人愿意出租房屋

但是，這三種政策，都沒有獲得非常熱烈的反響，反映出亞洲老年人的各種顧慮。

近日，新加坡國家發展部公布了最新數據：新加坡共有約25.4萬名年滿55歲的組屋屋主，占屋主總數的30%，其中近八成已付清貸款。在這些老年屋主當中，把整間房子租出去的人有1.35萬人，出租房間的人則有1.24萬人。

根據這項數據顯示，新加坡老年組屋屋主中，出租房屋的僅占總數的一成。

據新加坡媒體報道，新加坡租房的收入很可觀。一個房間的月租平均是600元，兩居室的月租大約為1480元，三居室約為2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金則為2450元。

為何很多人不愿意出租組屋呢？新加坡國家發展部對1243名年長屋主進行調查發現，在548名不肯出租房子的受訪者中，約一半覺得與陌生人同住會失去隱私；有兩成的人對有陌生人入住自己的家感到不安，他們擔心貴重物品會被竊走；另有約22%的人因為有子女供養、有足夠積蓄或還在工作，無須出租房子。

“回購”和“花紅”雙雙遇冷

2009年新加坡政府推出的“屋契回購計劃”同樣遭遇尷尬。自2009年至今，只有不到500名申請者。

今年2月，新加坡政府對這一計劃做了改進，將原本的1萬元政府津貼提高一倍到2萬元。其中1萬5000元是現金，另外5000元會撥入公積金戶頭。

雖然“屋契回購計劃”修改后，申請人數有所增多，但是很多新加坡老年人顧慮的是該計劃的30年期限——計劃規定組屋屋主在售房給政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此擔心，30年后自己會無家可歸，真正的老無所依。許多新加坡專家也呼吁，政府取消30年的限制。

至于去年開始實施的樂齡安居花紅，其初衷是鼓勵老人賣掉現有大型組屋，搬到三居室或更小的組屋中以領取花紅的計劃。從去年開始實施，迄今申請者只有23個，13個已獲得批準，其余10個還在處理中。

樂齡安居花紅遇冷，與一開始政策的不合理性不無關系。去年開始實施時，政府規定申請者大屋換小屋所得的收益，要優先補充公積金退休賬戶。這讓很多需要現金貼補生活的老年人望而卻步。

據新加坡媒體報道，目前新加坡公積金最低存款額為13.9萬元，如果是一對老夫妻，總數就是27.8萬元。如果悉數填補，大屋換小后所得的現款可能微不足道，因此政府所給的2萬元花紅也失去了魅力。根據今年修訂的計劃，屋主只需用凈收益中的6萬元填補公積金退休戶頭，剩余部分可全數提取現金。

小型樂齡公寓受歡迎

另外，新加坡政府為了解決低收入老人的養老問題，也在興建小型樂齡公寓。據新加坡媒體報道，雖然老年人也有擔心居住年限的問題，但是這一舉措相對受歡迎。因為很多老人不愿意領取樂齡安居花紅的另外一個原因，是不愿意搬離熟悉的環境。如果能夠在熟悉的社區中找到小型公寓，可能會令老人們更加安心。

屋契回購計劃和樂齡安居花紅計劃的用意雖好，但是也有專家提出，這些計劃的細節和條款過于復雜，讓人難以理解。

對于在一些國家實行的“反向按揭房產貸款”，雖然民間一些商業機構曾經試行，但是效果不好，新加坡政府對此還在觀望。一些新加坡學者提出借鑒他國相關經驗，新加坡媒體對亞洲國家推行“反向按揭”的風吹草動也相當關注。

英國

個別老人賣房去他國買豪宅

去年底，一份調查顯示，超過三分之一的英國人打算利用房產籌集養老金，歐洲大陸有類似想法的人占不到四分之一。英國一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。那么，英國人如何利用房子養老呢？

保險公司主導“終生抵押”

在英國，“以房養老”最主要的形式有兩種，一種是利用“反向抵押貸款”，把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每個月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后，用該住房歸還貸款。

1920年，英國為了保障低收入的高齡者的生活，作為一種國家援助的方式，曾經提出倒按揭模式向低收入高齡者貸款的概念。

如今，“反向抵押貸款”在英國也很普及。不過，與美國政府主導為主的“反向抵押貸款”不同，英國主要借助保險公司等商業力量，在英國稱為“終生抵押”。據調查，英國大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。

目前，英國辦理“終生抵押”的金融機構和協會有上百家，提供的金融品種多樣而靈活。

因此，英國的“終生抵押”并沒有統一的標準，各家金融機構都在利率、申請人條件、還貸條件方面有所區別。

總的來說，申請者的年齡下限在55歲至60歲之間。申請人的房屋價值也要符合一個最低評估值，通常在7萬英鎊到10萬英鎊之間。

申請者年齡越大，拿到的貸款越多。比如，如果一個人只有60歲，那他大致能夠拿到相當于房產價格25%的貸款。實際上，這是保險公司在與老人的壽命博弈，被保險人活得越久，則保險公司需要支付的養老金就越多；反之則保險公司就能很快收回房產獲利。

政府鼓勵老人租房獲利

在英國，另一種“以房養老”的方式是出售大房，換購小房，用差價款養老。

今年一項調查顯示，73%的英國退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找機會賣房，其中73%的人表示想換一套更小一點的房子。在被調查者中，有23%的人希望賣房以增加收入，13%的人希望靠房子償還債務。

如果擁有大房子的英國老年人不愿意賣房也不愿意抵押房產，他們可以選擇出租一間或者兩間房子。英國政府推出了一項鼓勵老年人租房收益的計劃。凡是參加此計劃的老人，租房的收益可以部分或者全部免稅。

此外，還有老人將自己的房產出售后搬到物價水平較低的城市或者國家去養老。此前有報道稱，個別的老人選擇去意大利或者西班牙，購買豪宅養老。不過，由于金融危機和歐債危機的影響，很多老年人所購買的房產大幅縮水。新京報記者 儲信艷

■ 附議

“失獨老人”與“以房養老”

一個歐美房屋業主去世，即使房屋完全損毀，在財務上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現值，所以房產凈值仍然為正，而這正是以房養老的根本性制度基礎。

現在，很多人把“以房養老”解釋為，出租一套，自住一套；或者出租一間或幾間，自住一間；或由大房置換為小房，獲取收入。這種情況本質上就是老人有基本住房之外的資產性收入，完全可以自己隨行就市，不用政府操心。所以，“以房養老”應該是狹義的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押給金融機構，金融機構按期發放資金，老人去世之后，通過房屋償還金融機構貸款，這也是大多數國家“以房養老”的意義所在。

這種逆向按揭模式的“以房養老”對中國來說，具有更迫切的現實意義，這是因為中國有大量的失獨老人。

所謂失獨老人，是指人到中老年不能再生育的時候，獨生子女卻發生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據衛生部發布的《2010中國衛生統計年鑒》，中國每年新增7.6萬個失獨家庭，50歲以上失獨群體日益龐大，全國失去獨生子女家庭已經超百萬個。有關專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過一千萬會在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時失去唯一的子嗣，成為孤立無助的失獨老人，養兒防老的傳統經濟模式無法實現。

根據我國的計劃生育政策的推行歷史來看，這部分失獨老人大多數都是城鎮居民，在當年的住房改革中，都曾以較低的價格購買過“房改房”。現在，隨著房地產市場的飛速飆升，這些房屋價值都有了巨大的飛躍，“以房養老”政策對于這部分老人來說，可謂雪中送炭，由于不必考慮留給兒女的遺產問題，他們擁有的房子用來養老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影，政府相關部門僅僅是拍拍腦袋，口惠而實不至。

在中國，城市土地歸國家所有，居民對土地并無所有權。房屋是建在租期最長為70年的土地之上。雖然2007年出臺的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但并沒有清楚規定續期費用是多少。

與中國不同，歐美國家土地制度是土地私有制加物業稅，這種稅賦每年征收一次。以美國為例，物業稅是指對土地和地上建筑物包含的所有資產進行統一稅率的稅收。美國是聯邦制國家，其每個州都是自治的，各個地方的稅率并不一致，一般在1%~3%之間。物業稅的稅基是根據地方政府委托的專業評估機構對房地產價值進行市場評估作為依據來確定的。

根據這種土地制度，做一個簡單的估計，不考慮資金的時間價值，假設土地的市場價值沒有變化，稅率為2%，這就意味著每隔50年，擁有物業的業主因土地而繳納的稅負就等同于土地的市場價值，相當于把土地及房屋再買了一遍。這實際上與中國土地制度下，土地出讓金只有50-70年的期限，到期可能再度續費差不多。

不過，兩種制度雖然看起來沒有差別，但是，對于以房養老來說，具體的市場意義卻相差非常大。在土地私有制下，每年繳納土地稅，因為稅負是每年繳納，所以，任何時候，土地的價值都是穩定的，不存在折舊問題。這就意味著，一個歐美房屋業主去世，即使房屋完全損毀，在財務上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現值，所以房產凈值仍然為正，而這正是以房養老的根本性制度基礎。

但在中國，這個根本性制度卻并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出讓期限存在，一個上世紀90年代購買房改房的居民，到現在，已經過了25年，如果后25年采取“以房養老”的倒按揭，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子幾乎變為危房，銀行到手的“樓面地”如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等于說，銀行在支付了25年的養老金之后，得到的價值為零。即使土地出讓金期限為70年，有償續期費用也不是足額，而與市場實際價格有一個差價，但也會大大侵蝕金融機構的利潤。所以，即使拋開房屋價格的不確定性，這種政策的不確定性也會使金融機構采取回避態度。

劉遠舉（上海金融與法律研究院研究員）

??? 北京有望于本月底出臺的《加快推進養老服務業發展的意見》中，備受爭議的“以房養老”可能不被提及，而是提出“以房助老”的概念。市民政局相關負責人介紹，“以房助老”是除基本養老金之外養老方式的多一種選擇。它不要求老人一定要擁有獨立產權的房屋，其主要模式也不須抵讓房屋的產權，可以通過置換住房（或閑置房屋）的居住使用權，獲得更豐富、優質的養老資源。（據9月18日《新京報》）

??? 很多人說“以房養老”不靠譜，因為其涉及面太窄，又要有房子產權，又不需留給后代，所以不是大眾化養老模式。那么，在北京市出臺的養老意見中，被稱為適用面更廣泛的“以房助老”模式就靠譜嗎？

??? “以房助老”無需抵押房屋產權，而是置換居住權，從而獲得更多的養老資源。從表面上看，這種模式與房屋產權脫鉤，可以確保在老人過世后，房子不會被金融機構拿去，擺脫了財產繼承權的后顧之憂，降低由此引發的糾紛概率，容易被市民所接受。但是，“以房助老”依然是跟住房掛鉤，仍要牽扯到房子的居住屬性，則就無法徹底擺脫房子帶來的各種問題。

??? 相比“以房養老”模式的簡單易懂，“以房助老”的概念有些含糊不清。從北京市民政局的描述來看，“以房助老”是拿居住權置換養老資源，而居住權跟房屋產權是皮毛關系，產權不明的情況下，居住權就更難扯清楚了。房屋產權歸屬老人的話，當然就容易操作。而理論上講老人即便沒有房屋產權，也可以置換居住權，但在此等情況下按照法律規定，需要得到房屋產權者的同意，否則就無法實施。

而且，拿居住權置換養老資源也存在疑問，老人一方容易理解，所謂養老資源就是養老金或入住養老院等，但對方拿到房屋居住權之后，又該如何處理呢？顯然只有兩條路，要么出租給他人，要么空置，而這兩種操作方法，無論是誰都可以辦到，老人又何必非得置換給其它機構？為何不自己出租收錢，豈不是更方便。再者，對于房屋產權不屬于老人所有，而是子女或親屬的住房，那么居住權的置換就需征求產權所有者的同意，如此就將牽涉到第三方，關系更加復雜，操作變動概率太大，很難順利實現。而產權人亦要顧忌到居住權置換后的麻煩，能否同意也未可知。

??? 綜述可見，“以房助老”跟“以房養老”雖然有區別，但在操作方式上太過復雜，即便適用范圍擴大了，卻也不是一種好的選擇。對于符合條件的老人而言，無論是選擇“以房養老”，還是“以房助老”，都只是一種養老補充性質，就如同人穿鞋子，合適與否只有自己知道。

近日，國務院頒布文件明確提出，鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點，通過“以房養老”解決養老資金難題。這既是一種金融創新模式，也是養老保障的大膽探索。不過，基于當前國情，假如相關的配套政策跟不上，或者社會養老觀念無法轉變，那么以房養老極有可能演變成“鏡中花、水中月”。

在我國老齡化程度日益加深、養老保險資金缺口巨大的背景下，“以房養老”模式的提出有益于豐富養老模式、彌補養老金的不足，是緩解養老壓力的一種積極嘗試。但即便如此，“以房養老”模式由于制度不全、操作困難等問題，在我國并不很順利。

“以房養老”模式是從國外引進的“舶來品”，但面對中國的環境制度，會面臨明顯的“水土不服”。在美國、加拿大等國，“以房養老業務”之所以能夠順利開展，是有一系列的制度環境作為保障的。比如這些國家普遍都有遺產稅或個人資產增值稅制度，假如房屋等財產由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產稅或個人資產增值稅。這就使得部分民眾愿意用“以房養老”的方式進行養老。相比之下，中國目前尚未有遺產稅制度，而且父輩向子女遺傳房產是一種根深蒂固的傳統文化。在這種情況下，愿意將房產拿給金融機構作抵押進行養老的需求就很少。

在中國市場，“以房養老”同樣存在巨大的不確定性，會抑制供需雙方的積極性。“以房養老”就是老人將自己的產權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。當老人去世后，房產出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機構所有。在這里，房子會升值還是會貶值、老人的壽命有多長、市場利率水平的高低等因素，都會對供需雙方產生直接影響。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構又可能吃虧。

同時，“以房養老”還存在適用人群窄，保障功能有限的缺陷。從國內外的實踐經驗來看，適合“以房養老”的人群大致有三類：老人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；老人擁有對房子的產權，才有出租或者抵押房屋的權利。老人經濟狀況適中，因經濟條件很好無“以房養老”必要，經濟條件過低不具“以房養老”條件。換句話說，“以房養老”不是“雪中送炭”似的養老保險，而是具有一定的“錦上添花”的功能。

“以房養老”固然符合金融創新和養老模式創新的需要，但恐怕其難以成為養老模式的主流。再加上制度上的缺陷和操作上的種種困難，難保“以房養老”模式變成“中看不中用”的擺設。只有上述難題能夠得到有效解決，“以房養老”才能被普通民眾所接受，真正成為普通民眾養老的一種放心選擇。（作者是對外經貿大學社會保障系主任）