如果按照《物權法》第149條到期自動續期的規定執行，豈不是誰的房屋土地使用權期限越短誰就越占便宜，反之，哪個開發商遵紀守法，不在工業用地、商業用地上建設低于70年的商品房，開發商以及購房此類商品房者豈不吃了大虧？

4月26日，《中國青年報》“青年話題”版刊發《如果物權法有效房地產法就該修訂》一文。該文認為，如果法律認定《物權法》對于時限到期的房屋“自動續期”有效，那么，《房地產法》中關于到期后續繳出讓金的規定就應當予以修訂。

對此，我的看法是，通過修法，解決法律打架的問題固然重要，但是，修訂法律不能以鼓勵違法違規為前提，不能形成誰守法誰吃虧，誰違法誰占便宜的事實和結果。

仍以溫州到期房屋為例。據媒體報道，溫州當年確定土地使用期限時共有20年到70年多種方式供居民選擇。一般來說，期限越短，購房時交的錢越少，期限越長，購房時則交錢越多。在全國其他城市，即使是在1990年5月19日，國務院公布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確居住用地70年，工業用地50年，教育科技文化體育衛生用地50年，商業旅游娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年期限，以及國家于2007年公布物權法以后，少于70年土地使用權的住宅仍然大量存在，如一些在工業用地、商業用地用途上建造住宅等。此類情況與當年溫州存在的同樣問題是，土地使用權期限越短，商品房價格就越便宜。

一個不可忽略的事實是：溫州市的20年土地使用權房屋，以及在工業用地、商業用地土地性質上建設住宅，其時間都發生在1990年國務院公布國有土地使用權轉讓條例之后，其明顯屬于違法違規行為。對于上述情況，如果按照《物權法》第149條到期自動續期的規定執行，豈不是誰的房屋土地使用權期限越短誰就越占便宜，反之，哪個開發商遵紀守法，不在工業用地、商業用地上建設低于70年的住宅，開發商以及購房此類住宅者豈不吃了大虧？

筆者注意到，溫州20年土地使用權房屋到期續費案例被媒體報道以后，之所以形成2007年出臺的《物權法》與1994年出臺的《房地產法》在關于土地產權到期后是否續費問題上發生矛盾，其根源在于一些專家學者一再斬釘截鐵般向社會宣稱：物權法第149條規定的“自動續期”是無可爭議的免費。更有媒體報道：當年參與《物權法》起草討論活動的親歷者之一、北京市才良律師事務所主任、行政法律師王才亮說，《物權法》中規定自動續期在當時出臺之際，是“毫無爭議”的，“到期續費”之說于法無據。

事實真是這樣嗎？我查閱2007年3月6日經第十屆全國人大第五次會議通過的《中華人民共和國物權法釋義》，第149條解讀明確：“住宅建設用地使用權屆滿的，自動續期。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定”。怎么就成了“毫無爭議”的無償、免費？

退一步講，即使因為溫州案例被曝光而需要修訂相關法律，起碼目前看來，不應該是圍繞土地使用權到期后是否續費來修訂，而應當圍繞如何保障居民70年土地使用權合法權益不受損害或少受損害來進行，如對土地使用權期限嚴重縮水的房屋，開發商該如何賠償；在只有50年工業用地40年商業用地上開發住宅如何追究法律責任等，這些才更具普遍性和現實意義。

從法治建設的角度說，全國人大法工委還是有必要出面，對這個問題作一個法定解釋，然后，再擇機對《房地產法》進行必要的修訂，以消除其與《物權法》有關規定相沖突之處。

溫州市一批土地使用權期限僅20年的老房子，到期后是否應補繳土地出讓金？上周，這個問題引發了業內外多方的熱烈討論，一時間評論無數。

目前輿論場上呈現出兩派針鋒相對的觀點。一方認為應該補繳土地出讓金，因為《城市房地產管理法》第21條明確規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期……經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。另一方則認為無須繳納，因為《物權法》第149條明確規定，住宅用地使用權到期后自動續期，并沒有附加任何條件。

不過，這些爭論畢竟只是民間各方基于自己對法律的理解而產生，即便達成了完全的共識，也不能自動成為行政與執法的依據。要想成為行政或執法依據，唯有兩個途徑，一是司法裁決，二是立法機關作出法律解釋。但是，一周過去了，擁有相關法律解釋權的法定機關，并沒有出面回應這一輿論訴求。因此這個問題實際上并沒有解決。

這不，4月25日澎湃新聞網又發表一篇訪談，題目是“物權法起草親歷者：宅地自動續期初衷使公民定心，無償是共識”。訪談對象為當年《物權法》起草討論活動的親歷者之一、北京市才良律師事務所主任、行政法律師王才亮。王才亮說，《物權法》中規定自動續期在當時出臺之際是“毫無爭議”的，“到期續費”之說于法無據。“自動續期”的效力由法律確認，國土部門是否換發國有土地使用權證書不影響該效力；若當事人提出換證要求，國土部門應該無條件辦理，否則即構成行政不作為。

有人認為，從《物權法》第149條明白無誤的語詞表達看，是否續費根本無須司法裁決和法律解釋。該法未明確規定自動續期是否有償，從基本的法理說就是不存在續費的問題，邏輯上推論更是如此。這些說法當然有道理，但是，中國的問題向來是復雜的。其中一個普遍現象是，緣于轉型期現實情況的不斷變化，不少法律法規互相打架的情況時有發生。對于那些明顯矛盾的規定，我們當然可以從法律的位階和出臺時間去作出自己的判斷。

比如：《中華人民共和國城市房地產管理法》是1994年7月5日由第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，自1995年1月1日起施行；而《中華人民共和國物權法》是2007年3月16日由第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行。很明顯，無論從出臺與施行時間還是從法律位階上看，《物權法》的效力都比《城市房地產管理法》高得多；兩者的一些具體規定發生沖突，明顯應以《物權法》為準。

問題是，《房地產法》畢竟有那樣的明確規定，未經修法它仍然是有效的。從司法的角度說，針對具體的訴訟，法庭完全可以依據《物權法》的明確規定，裁定行政機關收取“補繳”的土地出讓金為非法；但是從法治建設的角度說，全國人大法工委還是有必要出面，對這個問題作一個法定解釋，然后，再擇機對《房地產法》進行必要的修訂，以消除其與《物權法》有關規定相沖突之處。

畢竟，維護法制的統一與公民的法定權利、消弭各類潛在的沖突因素以維護社會和諧穩定，是立法機關的神圣責任。《城市房地產管理法》的修訂，不能再拖。

【將土地使用權續期與房地產稅制改革相結合,在土地使用權到期前僅征收房產稅,在土地使用權到期后同時征收房產稅和地產稅,是解決問題的適當出路】

近日,溫州20年住宅土地使用權到期,產權人需交房價三成“續期”的新聞燃爆“朋友圈”,各大新聞媒體跟進報道不斷。輿論高度關注之下,溫州國土局緊急澄清“土地證續期需繳數十萬系誤讀”,表示其正在向上級反映,希望從頂層設計解決問題；對于現在想要續期的市民,可以優先辦理,但呼吁大家暫緩房產交易,等政策出臺。

雖然物權法第149條規定住宅用地使用權到期自動續期,但自動續期是否收費,具體程序如何卻并未規定。現實需求倒逼立法者和政策制定者盡快明確自動續期的具體操作方式,如不能及時合理地做出頂層設計,此類事件將無可避免地持續出現、發酵并引發民意動蕩,該問題已無擱置余地。

在各種解決方案中,認為應將物權法規定的自動續期明確為免費續期,是頗為典型和主流的一種意見。作為改革開放近四十年來的重要成就,我國居民絕大多數已經成為有恒產者。根據中國社會科學院社會學研究所發布的2016年《社會藍皮書》,受訪家庭住房自有率為95.4%,其中城鎮居民家庭住房自有率為91.2%,19.7%的家庭擁有兩套以上的住房,人均建筑面積為50平米。因此,免費續期無疑是惠及絕大多數民眾的利好政策。但該意見最終被立法者和政策制定者接受的可能性不大,理由有二:首先,中國經濟已經度過高速發展期進入新常態,城市化進程放緩,人口形勢發生根本變化,地方政府可開發土地減少,土地財政難以為繼,地方政府在事權不變的情況下,亟須長期穩定的收入來源。面對幾十年開發建設積累的巨量商品房及其蘊含的巨大財富,地方政府將難以抑制在土地使用權到期后的收費沖動。其次,城市土地歸國家所有目前仍為我國憲法和法律所確立的基本經濟制度,土地使用權到期后“免費續期”,性質上等同于使房產所有者無償使用國有土地,而且房產越多,其有權無償使用的國有土地面積也越多,這將造成事實上的土地私有,既缺乏正當性,在法理上也難以成立。

基于上述理由,在解決土地使用權續期問題的頂層設計方案中,應當尊重和保護公民的財產權利,并兼顧地方政府事權與財權相適應的客觀需求。筆者認為,將土地使用權續期與房地產稅制改革相結合,在土地使用權到期前僅征收房產稅,在土地使用權到期后同時征收房產稅和地產稅,是解決問題的適當出路。

首先,從主要市場經濟國家的經驗來看,房地產稅(或稱不動產稅、物業稅、財產稅)是非常重要的一種財產稅和地方稅,其占地方稅收總額的比例一般達15%至60%。然而我國自2011年在重慶和上海率先開展房產稅試點以來,爭議就從未間斷,其征收效果并不盡如人意,民眾抵觸情緒較大。其中重要原因之一,即在于我國企業和個人承受不遜于發達國家土地所有權的價格,取得的卻僅為期限為40年至70年不等的國有土地使用權,而土地使用權不等同于所有權,其性質并非不動產,理論上不應作為房地產稅的計稅依據。然而我國房產稅試點方案中的計稅依據卻為“應稅住房的市場交易價格”,該計稅依據中既包括民眾擁有所有權的房屋部分價值,也包括民眾不擁有所有權的土地部分價值。顯然,在民眾已經繳納高額土地出讓金的情況下,現行房產稅試點方案有重復征稅(收費)之嫌。因此,房產所有者在土地使用權到期前僅就房產部分繳納房產稅；土地使用權到期后再以另行繳納地產稅,并實現自動續期的方案,符合稅收公平和正義原則,也有助于提高民眾對房地產稅的接受程度,降低稅收痛苦指數。

其次,土地使用權到期后征收地產稅的方案,符合物權法第149條確定的“自動續期”原則。物權法是全國人大制定的法律,根據立法法的規定屬于上位法,土地使用權續期問題的頂層方案中均不應違反物權法所確立的“自動續期”原則。因此,土地使用權的續期無需權利人提出申請,無需批準,也不應以權利人支付下一期限土地出讓金或地產稅為條件。不動產登記管理部門無權以權利人未支付房地產稅為由,拒絕辦理過戶、抵押等登記事項。但同時應考慮賦予房地產稅作為針對特定財產稅收債權的優先權屬性(先取特權),其就該不動產的受償順位先于抵押權人和其他普通債權人。這樣既可以充分保護公民的財產權利和交易權利,也能兼顧地方政府的稅收利益。

再次,該方案也有利于實現地方政府利益和民眾利益的雙贏。從成熟市場經濟國家的經驗看,房地產稅是按市場價值的一定比例(以美國為例,稅率約為0.8%至3%,平均約1.5%)作為征稅依據的地方稅,主要用于本地區基礎設施建設和維護,尤其是支持本學區教育的主要資金來源。在該方案下,地方政府將有積極性主動提高城市管理規劃水平和服務意識,避免短期行為,從而在提高本地區房地產價值的同時,增加房地產稅收。

最后,該方案也有利于提高政府對房價的調控能力。我國實行的是社會主義土地公有制度,但由于地方政府作為土地使用權的供應者,對住宅用地一次性收取最長達70年的土地使用權出讓金,這是各地房價高昂的原因之一,民眾難以感受到土地公有制度的優越性。對于工商業用地等其他類型土地,地方政府卻有各種土地出讓金減免或返還辦法。若能從頂層設計上明確房地產稅的計稅方法、標準和減免條件,結合“自動續期”原則,那么地方政府可根據市場情況靈活確定一次性繳納的土地使用權出讓金年限,或針對不同群體(首次置業者、低收入者、農民工等)設置較短的土地出讓金繳納方案,從而實現“去庫存”等房地產調控目標。而土地使用權期限屆滿后所增加物業持有成本,則有利于減少屯房、炒房等房地產投機行為。

需要補充說明的是,物權法第149條所確定的“自動續期”原則,僅針對住宅建設用地使用權。筆者認為,由于其他非住宅用地使用權的期限通常更短更有緊迫性,故除非在土地使用權出讓合同中另有明確約定,也應在頂層設計方案中按同一規則一并解決。

【依法行政是指政府的一切行為依法而為,受法之約束,在行政過程中須遵循依法行政、尊重和保護人權、越權無效、正當法律程序等基本原則】

料想不到,2016年春夏之交,溫州會以這一方式名揚全國,但當代社會是風險社會,“友誼的小船說翻就翻”,這幾天,因為溫州市國土局打算對20年住宅土地使用權期滿征收高額續費,瞬間成為全國輿論焦點,網絡上,“溫州官員何以蠢到看不懂物權法”等批評聲不絕于耳。

住宅土地使用權續費問題關系到全國幾乎每家每戶的切身利益。從表面上看,溫州市國土局打算征收房價約三分之一的土地出讓金似乎只涉及當地幾百戶房屋所有權人的利益,但一旦這一“先行先試的改革”產生誤導,獲得肯定并推廣,那么無論產權是20年、40年還是70年,全國所有房屋所有權人的利益都將普遍受到影響、損害。都說安居才能樂業,在公民的諸項基本權利中,財產權與公民的利害關系也最為密切。在這個意義上與其說公眾在關注溫州,倒不如說公眾在關注自身的未來遭遇；與其說公眾在生溫州市國土局的氣,倒不如說公眾在表達對政府部門曲解法律、褻瀆法律此類違法行為的不滿和憤慨。罵名滾滾而來,只因溫州市國土局這項所謂的“改革”引發了億萬民眾的焦慮和恐慌。

關于土地使用權到期后如何續期問題,我國物權法第149條是這樣規定的:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。”據當年參與立法的中國社科院法學專家孫憲忠研究員介紹,對土地使用權70年到期以后怎么辦的問題,當時就爭議很大,絕大多數的意見是,土地使用權到期后,只交象征性的費用即可自動續期。為擱置爭議,讓物權法盡快出臺,當時便采取了模糊立法。但在溫州市國土局,正如他們自己所承認的,由于對如何續期“無法可依,無章可循,不能辦理相關續期手續,給群眾帶來不便”“基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法,重新簽訂合同,重新收費。”

好一個“給群眾帶來不便”!在我看來,溫州市國土局官員也不是完全不懂物權法,而是更精通斂財術,因為他們知道物權法對如何續期沒有明確規定,便試圖打著方便群眾的幌子,參照國有土地出讓的做法,繼續用土地來賺錢。但細細論來,溫州市國土局官員不懂的可能更多。他們不懂憲法和立法法。在我國,土地使用權、房屋使用權是公民依照憲法、物權法規定享有的基本權利,涉及擴大、減少或限縮公民基本權利的法律,必須由全國人大制定,國務院和地方人大都無權就此立法,更遑論地方政府及其部門了。他們不懂行政法。依法行政是指政府的一切行為依法而為,受法之約束,在行政過程中須遵循依法行政、尊重和保護人權、越權無效、正當法律程序等基本原則。但溫州國土局在法無授權、不具資格、沒有經過任何法律程序的前提下,就自說自話、隨心所欲地解釋法律,試圖高額收費,這就是違法行政。他們不懂物權法。物權法固然沒有規定土地使用權到期后應該如何續期,但法律同樣也沒有規定到期后必須收費。法無明文規定,政府卻越權行政,這就是濫用權力。他們不懂法律的道德性。法律是道德的體現,人民是國家的主人,從社會主義地權道德角度看,土地公有制的最終目的是讓公民享受土地帶來的利益,而不是一次次地向公民收取土地出讓金。如洛克所言:“政治權力就是為了規定和保護財產而制定法律的權利,這一切都只是為了公眾福利。”

“溫州土地金續費事件”也反映了一些政府官員法治素養和媒介素養的雙重缺失。財產權是公民的基本權利,改革開放三十多年來,從憲法修正案增加“公民的合法的私有財產不受侵犯”條款到物權法的頒布實施,我國法治進步的一大重要標志就是憲法、法律開始逐步承認、尊重和保護公民合法的私人財產。但溫州國土局一些官員仿佛置身世外,“不知有漢,無論魏晉”,既無視這一基本法律制度的進步,也無視互聯網社會信息傳播“即時、海量、疊加”的特點,大嘴一張,信口開河,使尚未付諸實施的“土地金續費”迅速演化為全國性事件。出現輿情危機后,又不敢擔當,諉過于人,指責媒體誤讀,其對新媒體環境的無知、無畏可見一斑。

溫州市國土局惹了眾怒,貌似偶然,實則必然,從本質上說,這是溫州一些政府部門率性行事、不嚴格依法行政的必然結果。溫州是我國民營經濟發源地,在依法保護私人財產方面,按理說也應該走在全國前頭。但令人遺憾的是,溫州一些地方政府經常不是越位就是缺位。比如前幾年,突然以運動方式,強制拆除高速公路沿線簽訂有合法合同的廣告牌,所引發的多起行政訴訟至今仍案難結事難了。再比如,溫州一些地下錢莊、投資公司遍地開花,但相關管理機構聽之任之、熟視無睹,一些官員甚至暗中搭股、從中牟利,終至資金鏈斷裂,金融危機爆發,危及千家萬戶,經濟元氣至今未復。

去年,浙江省政府首次進行法治政府建設標準化評估,溫州在全省11個地級市中倒數第一,省高級法院同期發布的行政案件司法審查白皮書也表明,無論是行政案件數還是敗訴率,溫州尤其是國土等部門也名列全省前茅。聯系到此次“土地金續費事件”,人們不難看出,全面推進依法行政,溫州新一屆班子任重道遠,如何提高政府依法管理經濟社會事務水平,溫州還有很長的路要走。

據《新京報》報道,日前,溫州部分商品房遭遇需要交納土地出讓金的問題引發熱議。18日,記者回訪青島兩處土地使用期“撞限”小區(據說這是全國首例),發現目前小區尚未解決土地使用權的難題,但并不妨礙小區的出售和租住。但廣東深圳、新疆克拉瑪依等多地已推出相應土地使用權收費政策。

商品房土地使用權到期后該不該補交土地出讓金?這個問題引發巨大爭議,從普通公眾到物權法專家等都對此發表了各自看法,有人認為應當補交費用,有人則認為應當無條件自動續期。而從各地做法來看,有的到期后要補交費用(如深圳),有的地方“撞限房”卻可以照常租售(如青島)。

最值得關注的是青島多個“撞限房”照常租售。據悉,由于歷史原因,只有20年土地使用權的青島阿里山小區與紫金山小區的大多數土地使用權早已到期,但業主們仍照常居住,而且房屋過戶交易也不受影響。那么,這種現象究竟正常不正常,以及給我們帶來何種啟示呢?

坦率地說,這種現象既正常也不正常。之所以說正常,是因為物權法規定的“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”的表述是模糊的,是有條件自動續期還是無條件自動續期,沒有明確規定。對地方政府來說,“法無授權不可為”,自然不能阻擋“撞限房”的正常使用和交易。

之所以說不正常,是因為“撞限房”問題,一則讓業主們沒有安全感,擔心有一天被要求補交費用或者被要求拆遷；二則,由于沒有土地使用證,可能貸款不好貸了。這是法律不健全給業主們帶來的麻煩。而物權法2007年10月1日起施行至今,仍未進一步完善,也是不正常的。

再說深圳的例子。某業主已于今年3月9日付清房地產延續土地使用年限的地價款44940元,土地使用年期延至70年。按照《深圳市到期房地產續期若干規定》,補費似乎合理合法,但地方法規屬于“下位法”,在“上位法”物權法沒有明確規定的情況下,補費是否正常也值得商榷。

青島現象與深圳現象有一個共性,即都是土地使用權制度改革的先行先試者,那么,一方面出現20年土地使用權現象也屬于正常,改革應該允許摸索和嘗試；另一方面,如今“撞限房”無論是深圳補交費用還是青島照常租售,都屬于改革遺留問題,應該按照歷史遺留問題來解決。

解決“撞限房”問題,在沒有物權法之前,地方政府可以按照地方規定改革和操作,但物權法實施后,地方政府都應該根據法律明確授權來操作。當法律沒有明確授權地方政府對“撞限房”收取土地出讓金,深圳、克拉瑪依的土地使用權收費政策就有待商榷,如果操作不當會損害法律公信力和權利人利益。

需要指出的是,《城市房地產管理法》第22條規定的“經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金”,似乎讓補費有了法律依據。但這條規定是關于土地使用權出讓合同,而這個合同是地方政府與開發商的合同,未必能約束購房人,而購房合同中似乎又沒有相關約定。

據報道,溫州部分房屋20年土地使用證到期情況,已引起國土資源部的重視。而一些法律人也希望最高法盡快給出司法解釋。但在筆者看來,“撞限房”問題涉及廣大權利人的權益,也關乎物權法威信,應該通過立法完善給出答案,因此,這個法律缺陷只有讓全國人大來彌補,“補丁規定”才能與物權法精神保持一致。

【住宅土地使用權續期首先要厘清的，不是負擔孰輕孰重，而是收費是否合法。要擺脫法理方面將面臨的挑戰，續期的規則制定權理應收歸國務院而不能任由各地自行解釋。】

溫州部分住宅土地使用權續期需繳納高額土地出讓金，雖被溫州國土資源局指稱“誤讀”，但仍持續引發討論。媒體調查發現，青島也存在土地使用期“撞限”的小區，而廣東深圳、新疆克拉瑪依等地已推出相應的政策。

住宅土地使用權到期后如何續期的問題，天然具有“爆炸性”，因為這個問題涉及所有家庭的主要財產權能否得到長期保障。而從目前各地的辦理情況看，顯然缺乏清晰的法理脈絡。溫州做法雖被“誤讀”，但體現了以房產交易價為基準按比例征收的思路，全國首例住宅土地使用權到期的青島，是以區域過去一年的平均地價為基準，深圳是按公告基準地價的35%補繳續期。從目前的情況看，住宅土地使用權到期后需繳納一定費用才能辦理續期是普遍辦法，而按照青島、深圳以地價為基準的模式，業主負擔相對較輕，按照溫州以房產交易價為基準的模式，業主負擔較重。

但是，住宅土地使用權續期首先要厘清的，不是負擔孰輕孰重，而是收費是否合法。根據物權法條款，“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”，這一表述賦予了無償續期的解讀空間。而按照物權法條文解釋，“續期的期限、土地使用費支付的標準和方法，由國務院規定”。這明確表明續期需要支付費用，而制定權不在地方。

根據房地產管理法的規定，在收取費用上表述得更明確：“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”條文指出應當依照的規定，應是土地出讓金管理辦法，但該條例對于如何續期也沒有進一步表述。而住建部《國有土地使用權出讓合同》示范文本，沿用了房地產管理法的表述，但這一示范文本又形成于物權法頒布之前。

由此可以發現，與住宅土地使用權續期相關的法律表述不盡一致，而各地實踐又與相關法律不盡一致。比如，按物權法規定，如何續期，權在國務院，而按房地產管理法，這一事權歸于地方。在法律不統一的情況下，不管采取哪種模式辦理續期，都有法理不充分之嫌。此外，有價續期還將面臨另一個法理困境：與土地使用權關聯在一起的住房所有權，其實并非為業主無條件擁有而是有條件、有期限擁有。這將對如何解釋財產權構成挑戰，同時有可能使征收房產稅失去法理支持。

要擺脫法理方面將面臨的挑戰，住宅土地使用權續期的規則制定權理應收歸國務院而不能任由各地自行解釋。而依據新法優于舊法原則，物權法法則必須予以尊重。政府得到一些土地出讓金，還是尊重私人財產權，推進相關法律統一，給百姓以穩定預期，這兩筆賬孰輕孰重，相信并不難算。

【隨著全面深化改革的持續推進，類似“土地使用權到期后該怎么辦”的問題還將出現，解答宜早不宜遲】

近日，浙江溫州部分市民發現，自己的房屋面臨土地證到期影響買賣的問題，續期可能要重新繳納占房價總額約1/3的土地出讓金。溫州市國土局回應稱，已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。土地使用權到期怎么辦，再次引起廣泛關注和討論。

關于土地使用權的“大限”，我國物權法已明確規定“自動續期”，但如何續期，是否需要繳納土地出讓金，以及繳納標準等問題，物權法并未給出詳細規定，也沒有出臺相關的法律解釋，這是引發溫州土地續期爭議的原因所在。從溫州此次的事件本身來看，的確有歷史原因，因為這批上世紀90年代初期的住宅用地的使用權為20年，當時物權法尚未出臺，相關法律也不完善。然而，在社會主義法律體系已經形成，強調法治思維和法治方式的今天，如何盡快給出回應、化解群眾憂慮，應該成為相關部門的當務之急。

國有土地使用權出讓，意味著任何單位和個人進行建設，使用土地，必須依法申請，向政府購買國有土地的建設用地使用權。在我國的改革實踐中，這一制度經歷了一個從無法可依到有章可循的過程。我國土地使用權的有償、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限從20年到法定最高年限70年不等，也就是人們常說的“土地大限”。1990年，國務院出臺城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，1994年國家又出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》，對這一領域進行規范。2007年頒布的物權法，則是這一領域最為重要的立法，其意義在于明確了私人對其合法的房屋享有所有權。這意味著即便土地使用權到期了，房屋所有權也不容剝奪，同時，住宅用地續期無須申請而自動續期。

然而，物權法在自動續期的操作上卻留下了一些模糊之處。比如，住宅建設用地使用者往往是較為分散的業主，政府有無義務幫助他們實現自動續期？是否需要繳納土地出讓金？繳納標準如何？若是部分業主不愿繳納土地出讓金該如何處理，是否會影響到其他業主？非住宅建設用地續期又該如何操作？這些模糊之處，立法者當時或有其他考慮，但目前已經影響到群眾的生產和生活。一方面，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利于產權制度的落實，也讓人們因為擔憂在到期后繳納難以承受的出讓金而處于不安之中。另一方面，這為相關市場交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經出現了土地使用權到期后，房屋因未能自動續期而不能交易過戶的案例。不難預見，如果相關規定仍不明確，還將出現諸多房屋買賣后續糾紛，以及因繳納出讓金而出現的爭端。

國有土地使用權出讓制度的產生和完善，是我國改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關立法則是對這一成果的有力維護。在全面深化改革的過程中，一方面要堅決維護和嚴格落實物權領域的立法成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進行有連續性和建設性的修補。相信隨著全面深化改革的持續推進，類似“土地使用權到期后該怎么辦”的問題還將出現，解答宜早不宜遲。期望相關部門能夠著眼公民合法權益，立足于現實可行性、法律穩定性，從細節出發，拿出于法有據、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公眾心頭的憂慮。

【做選擇的時間窗口越來越窄，如果一再拖延，到時候緩沖政策都沒有，時機只會越來越不成熟。】

近日有媒體報道稱，溫州部分市民擁有房產的土地使用年限到期或即將到期，只有支付占房產交易價1/3到一半左右約數十萬元的土地出讓金，才能重新辦理土地證。溫州市國土局回應稱是“誤讀”——“我們工作人員的一些說法，只是一種討論性的看法，并不是結論。”“我們還無法證實到底該怎么計算，也沒有確切的政策可循。”

這個“溫州誤讀”事件在上個周末令許多人“虛驚了一場”。但看了溫州國土局的解釋之后，并不足以令所有人都服下定心丸：討論會不會成為結論、到底會怎樣續費的懸疑依然存在；一批住宅土地證馬上到期的問題依然存在；沒有準確算法與精確政策的未知數依然存在……溫州是個特例，其20多年的土地使用期限，是一種地方性土政策；可溫州會怎么做，向社會各界傳遞出的信號將是非常強烈的。溫州在猶豫，全國老百姓則在觀望。

在此之前，我們也知道頭頂懸著一柄達摩克里斯之劍，也知道《物權法》和《城市土地管理法》的表述不一致，到底是自動續期還是有償續期，如果有償到底應該按照怎樣的標準，還沒有說清楚。媒體提醒過多次，但或許大家覺得，反正還不是普遍到期的急迫問題，懸著就先懸著吧，不明確就先不明確吧。但溫州突然冒出的特殊樣本則警示我們，這柄劍繼續高懸下去已經不現實了，要么拿走，要么盡快掉下來，盡快通過頂層設計給出一個選擇已經箭在弦上。

靠時間已經不能解決矛盾。像溫州這樣的情況，以及一些因各種特殊原因已經逐步接近截止期的情況，在各地屢有出現。按照專家論證，不管是每年征收一定房產稅代替一次性征收土地出讓金，還是大幅度減少“續期”的土地出讓金只做象征性的收繳……做選擇的時間窗口越來越窄，如果一再拖延，到時候緩沖政策都沒有，時機只會越來越不成熟。若再不肯放下這部分利益，強行收取，矛盾會密集爆發，對于社會穩定會有非常大的沖擊。

如果有地區先行試點，找出出路與經驗，然后在全國復制，當然是好事。然而現在看來，地方財政壓力普遍較大，有些地方政府吃土地紅利怎么都不嫌多，很難再指望地方探索出一個很寬松的試點方案。假使個別地方率先“突破”，搞出非常高的價格來續期，很可能會給其他地區不好的示范，讓問題更加復雜、解決問題環境更為惡化。

在做家庭規劃時，絕大多數家庭是沒有續期的預算支出的。盡管溫州某些工作人員討論中的出讓收費類的案例當中，土地使用權到期的市民如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金。問題是現在是一個社會流通非常普遍的時期，民眾對于轉讓、抵押房產的需求很高，到底怎么計算這部分成本，必須提前列入規劃。否則，大家“想的都很美”，最后離預期落差非常大，顯然不是一件好事情。

有關管理部門一定要清楚，老百姓過小日子的時候，頭頂上懸著一柄充滿未知變數的利劍，是非常不好的一種感受。這柄劍已經懸掛了太久，沒有理由繼續掛下去了——迎著苦難而上，盡快出臺頂層設計，給出全國性的政策與細則，讓這個充滿不確定因素的問題盡快解決，給民眾一個可以準確預期的生活，已經是當務之急。

【面對公眾困惑，國家有關部門應及時作出回應，或對相關法規提出修訂意見，或針對具體條款作出解釋，或出臺細則使之更具可操作性。】

這幾天，一則關于溫州住宅使用權年限到期要花數十萬元“續費”的消息，逐漸引起社會關切。（錢報4月13日、15日報道）

在人們印象中，居住用地使用權有70年“大限”，過后該怎么辦，確實是一個問題。但因為這個問題原本顯得并不那么迫切，很多人都抱著船到橋頭自然直的心態，并不那么焦急。何況，《物權法》已明確規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。這也給公眾吃了顆定心丸。一種普遍心理是，既然今后大家都要面對這個問題，政府到時候肯定會給公眾一個說法。但很多人沒有想到，這個問題會那么快就出現在現實生活中，而且以那么“粗暴”的方式呈現——相關政府部門“真的”挽起袖子收費了。如果“到期續費”成為通行辦法，那豈不意味著：總有一天，每個人手里的房子都要面臨同樣的命運？這就是相關話題讓公眾倍感焦慮的最大原因。

據昨日新華社報道，溫州市國土局表示，近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。不過，當地仍沒有回應要不要續費的問題，或者給出解決問題的辦法，因此也就不能完全消除人們的顧慮。

其實，并不光是收費與否的問題，包括整個事件的來龍去脈，很多人都存在誤解。按照正常情況，居住用地產權最高年限確為70年，為什么當地這些房子卻變成20年了呢？這是因為，開發商當時只繳了20年（或30年、50年不等）的土地使用金。那么，這究竟屬于 “自動續期”，還是算補足“欠費”，就值得分說。

如果這些房子因當年未繳足70年土地使用費而算“欠費”的話，就和《物權法》規定的“自動續費”關系不大；而如果按“自動續費”辦理，能不能收取相關費用，《物權法》也沒有明確。雖說有專家認為，既然規定“自動續費”，就意味著不能再行收費，但這也只是一種解讀。所以，對這件事情，不能簡單判斷當地是“想錢想瘋了”，而應看到，這實際上是法規與現實存在沖突，或者說，由于法規缺位，導致實際操作無所適從。

當地無法對這個問題做出明確答復，這其實是正常的。這已不是一個地方所能解決的問題。否則，無論收費與否，都可能與法規精神相悖。頂層設計導致的問題，還須由頂層設計來破解。面對公眾困惑，國家有關部門應及時作出回應，或對相關法規提出修訂意見，或針對具體條款作出解釋，或出臺細則使之更具可操作性。至于當地有關部門，應主動向上級部門匯報相關情況，在沒有得到明確回復情況下，不宜“輕舉妄動”。初步統計，僅在溫州市區，土地使用年限2017年12月31日前過期的房產，就有600多宗（套）。由此可見，這事情不僅關乎這些房屋產權所有人的利益，而且可能牽涉每個人的切身利益，事關重大。

這幾天，有媒體報道溫州出現了20年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞，引發熱議和關注。

新華社記者就此向溫州市國土局求證核實。溫州市國土局表示，物權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但“自動續期”該如何續期，目前國家尚未出臺相關實施細則。近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。

溫州市國土局稱，溫州市區一批上世紀90年代初期的住宅用地使用權到期面臨續期的問題。基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續，給群眾帶來不便。對此，溫州市國土局高度重視，已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。

溫州出現20年使用權住宅的情況，有其特殊性。全國大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產權的純住宅用地出現在上世紀90年代末，使用年限到期問題近期不會集中出現。

物權法第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。但“自動續期”該如何續期，目前國家還尚未出臺相關實施細則。盡管溫州出現的“到期房”總體量不大，但也關系到幾百戶家庭的切身利益，應當引起有關部門重視并妥善解決。長遠看，量大面廣的土地使用權到期問題，會在幾十年后集中出現。如果不未雨綢繆、提前進行頂層設計，有可能引發房主的不安。因此，用法律手段解決好這個問題越來越迫切了。 （新華社記者裘立華、王政）

最近，浙江溫州市部分市民正常買賣二手房無法完成交易，原因是房子的土地使用權年限為20年，目前已經到期，如果要續期，須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。溫州這一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在國內屬于首例。

“100萬買個房，住沒多久，就要交幾十萬續費”，“花了幾代人的積蓄，貸款剛還完，土地使用期又到了”……溫州部分住宅用地使用權年限到期，需要交幾十萬元“延期”的新聞，迅速引發公眾關注和熱議，人們設身處地替那些需要交錢“延期”的業主著急，類似的吐槽引起了很多人的共鳴。吐槽歸吐槽，既然問題出現了，就要本著實事求是、客觀理性的態度，積極尋求解決問題的辦法。

2007年3月全國人大通過的《物權法》規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但“自動續期”該如何續期，是怎么個“自動”法，要不要像當初開發商取得土地時那樣繳納土地出讓金，如果需要繳納，應當按什么標準繳納，等等，在《物權法》中都沒有明確規定。截至目前，國家層面也沒有出臺有關住宅用地使用權續期的實施細則，致使該問題在法律上存在較大的模糊空間。據專家解釋，《物權法》等法律法規之所以對“自動續期”未作更明確、詳盡的規定，是因為全國大量出讓的40年以上的商住用地和70年產權的住宅用地出現在上世紀90年代末，使用年限到期問題短期內不會集中出現，解決這一問題還有相當寬裕的時間。這次溫州出現20年使用權住宅需交費續期的問題，屬于一個地方的特殊情況，其迫切性在全國范圍內不具有普遍性，不大可能從總體上推動國家政策或立法加快進度，立即著手解決土地使用權如何續期的問題。

《物權法》等法律法規之所以要給“自動續期”留下模糊空間，除了因為時間寬裕可以“不著急”，客觀上還應當有“后人的問題留給后人解決”的考慮。2007年制定《立法法》時，距住宅用地使用年限集中到期大多還有40年以上，40年以后中國社會經濟發展和法治環境是什么狀況，現在的人們很難準確預測；即便現在法律法規對如何“自動延期”作出明確、詳盡的規定，等到40年后，這些還沒怎么實際運用過的法律法規的規定，恐怕又需要作出較大的修改，有的甚至需要推倒重來。可見，《物權法》等法律法規未就“自動續期”制定實施細則，“非不為也，是不必也”，有的時候，把問題留給后人去解決，并不是偷懶和推卸責任，而是體現了一種“向前看”的智慧。

當然，“后人的問題留給后人解決”也不是一味拖延，而是要把解決某個問題與相關的其他問題聯系起來通盤考慮。解決住宅用地使用權續期問題，與健全我國房地產法律體系密切相關，特別是與已啟動立法進程的房地產稅高度關聯。據介紹，現在的商品房價格中，包括了直接針對房地產征收的多種稅費基金，僅與房地產有關的稅收就有房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等5種，有關專家認為，將來出臺的房地產稅應當取代這5種稅，屆時如果土地出讓金繼續存在，那么房地產稅稅率也應低于土地私有制國家。換言之，當房地產稅出臺后，住宅用地使用權延期時是否需要繳納土地出讓金，如果需要繳納，其與房地產稅稅率之間如何協調等問題，都應當根據社會經濟發展的實際進行科學決策，目前來說的確不必太“著急”。

住宅用地使用權續期問題可以“緩議”，但溫州部分產權20年的住宅如何續期，應按照“特殊情況特殊處理”的思路，先作出臨時性的處理，等將來法律法規有了明確規定后，再依法補辦相關手續。溫州市國土局稱已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題，說的主要也是這個意思。

【倘若能在充分考量各方面民生壓力的基礎上，給出一個既有利于政府財稅收入，又有助于民生持續改善的頂層設計，那就不僅是對住有所居的安撫、對公民權利的敬意，更是房地產去庫存最好的“定心丸”。】

正迎來房地產市場又一輪行情時，溫州一部分市民發現正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是“土地到期了”。不少市民發現，他們的土地使用權證年限僅為20年。更令人驚詫的是，按照當地的解釋，如果要續期，必須繳納房價總額約三分之一的土地出讓金。這讓房產續期的議題，再度引發關注。

有網友吐槽，“100萬買個房，住沒多久，就要交幾十萬續費……”“花了幾輩子的積蓄，貸款剛還掉，土地使用期又到了。”盡管這些說法不見得準確，也有偏激的成分，畢竟溫州的事件以及20年的規定，都還屬于個例，沒必要造成普遍性恐慌。而且，最新的消息稱，溫州市國土局表示，“收取幾十萬元出讓金才能續期”是誤讀。即便如此，關于房屋產權到期“怎么辦”的追問，確屬政府的分內責任，不能再躲躲閃閃、含糊其辭，更不能再拖了。

房產續期，是個歷史遺留問題。1990年的城鎮國有土地使用權出讓制度，規定居住用地最高出讓年限為70年，溫州在此前提下，規定了20年到70年幾檔出讓年限，并據此收繳相應的出讓金額。可是，出讓年限到期后又該如何續期?《物權法》只說到期后“自動續期”，這個“自動”不等于“免費”。好比乘坐地鐵換乘時，“自動”上了另一條地鐵，可按里程收費卻在繼續。因此，購房者在買下存量二手房時，實際上買的是剩余年限的土地使用權。

以往，面對70年的期限，大家都覺得好遙遠，大可不必焦慮。誰承想“人無遠慮，必有近憂”，普通老百姓這樣想想也就罷了，不少地方政府也不積極算賬，至少沒像土地財政那樣精細，自覺或不自覺地將問題拖成了“歷史問題”。且不說20年的土地出讓期限近在眼前，很多40年、50年產權的商住兩用房，也有不少臨近年限，是時候給出一筆明白賬了。

這筆賬的具體算法，可能比較復雜，比如包括當初出讓的成本，前后繳納的稅費，以及數次轉手的不同狀況。更重要的是，要考慮后來買房的“接盤俠”的實際生活負擔，一邊承擔了較高的購房成本，另一邊還要每月還銀行的利息，同時上有老、下有小，這些因素在個人所得稅綜合計稅扣除時，都應有所考慮，也應成為制定房產續期收費標準的考量因素。

土地公有，是憲法規定的基本制度;續期收費，是國務院條例的基本規范。依法治國的道理，大家都懂，也都會遵循。法治之外還有人文的關懷、民瘼的溫情。倘若能在充分考量各方面民生壓力的基礎上，給出一個既有利于政府財稅收入，又有助于民生持續改善的頂層設計，那就不僅是對住有所居的安撫、對公民權利的敬意，更是房地產去庫存最好的“定心丸”。