【房價暴漲，很多剛需人群已難以承受，而樓市調控，不能再讓他們成為投機者導致的惡果的埋單者。】

在一線城市房價快速飆升的背景下，堪稱“史上最嚴房地產新政”已于同日在兩地出爐——3月25日，作為本輪房價飆升標桿城市的上海和深圳，分別出臺樓市新政，以旨在為過于火熱的樓市降溫。這迅即成為坊間熱議話題。

應看到，在短短半年時間內，上海房價平均上漲逾20%，深圳房價漲幅更是高達40%左右，如此令人咋舌的漲勢，出乎原本重點在三四線城市房地產去庫存的政策預期，由此誘發的杠桿式炒樓（首付貸等）更平添了諸多不確定的金融風險。在此情況下，當下房價飆升所涉之相關城市，緊急出臺相應的調控政策，有其現實指向性，也是樓市分化時代調控因地因勢施策的必然。

對一線城市急速飆升的房價進行必要調控，合乎公眾預期，但調控也要多用市場方式，少用限制權利的手段。這就要求有關地方堅持市場化導向，也加強對樓市非理性狀態誘因的“精準打擊”。

堅持市場化為導向的房價調控，是對市場規律的尊重，也是既往10多年行政式調控導致房價“屢調屢漲”后的總結反思。在一線城市房地產供需嚴重失衡的情勢下，行政式限購可以短期應急，卻難收到長遠成效。因為房地產供給端（尤其是土地供給）上未作相應幅度擴大，而僅僅壓制需求端，最終受到壓制的主體只可能是剛需人群，而很難是炒房人群，后者相比前者，天然地更具備應對政策的變通能力及資源匱乏下的資本融通實力，這也是既往行政式調控導致“房叔”、“房嬸”頻出的原因所在。

像這次，兩地將非本地戶籍居民購房社保繳納大幅拉長后，就出現了換房者剛賣了房就失去買房資格等情況，這造成部分剛需人群被輕易攔在限購門檻外，也引發了諸多爭論；而“將已婚作為買房資格之一”急就章式的政策，更涉嫌限制公民權利，到頭來，可能會加劇為購房而不惜假結婚的現象——以往有些家庭為了低首付購置二套房，夫妻間假離婚的案例早已有之，而若“已婚”成購房門檻，情況會如何，不難想象。

這顯然是樓市調控可以避免的“副作用”：樓市調控，應更加注重針對場外配資疊加的杠桿效應作出反應，將樓市導向理性狀態。這就需要，在相應加大土地市場的供給量，相對加大保障性住房供應的同時，更讓市場之手在房地產資源配置中發揮更大的作用，從根本上抑制住房的投資（投機）需求。

抑制之方，在于精準打擊場外配資式的高杠桿炒房，打擊變相突破住房信貸政策的行為，如部分房企和房地產中介通過P2P平臺推出首付貸、過橋貸及自我融資等，都需要嚴加規范；更應盡快通過房地稅的直接稅手段，全面取代其他不同明目的涉房間接稅，增加投機炒房的成本。實質上，滬深樓市新政中也提到了打擊高杠桿炒房問題，這和增加供應能否成為調控重頭戲，也亟須用實踐來明確。

還應認識到，在中國式樓市的語境下，房價問題不僅僅是簡單的商品問題，它一直難解，還與其所涉及的戶籍、學區房及高校生源區域分配制度等密切相關，故房價調控，不能止于“就事論事”，其核心抓手其實在“詩外”，這就需要將調控跟這些制度改革系統深化推進。

房價暴漲，很多剛需人群已難以承受，而樓市調控，不能再讓他們成為投機者導致的惡果的埋單者。所以一線城市樓市調控，還得在精準打擊和避免權利誤傷上捏好分寸。

【一線城市給樓市“降火”，要從供給側著力，而不是一味依賴限制需求，后者只能是應急之策。】

昨日上海市出臺樓市新政，其中明確，非戶籍居民家庭購房社保繳納滿2年改為5年；二套房申請貸款的居民，首付比例不低于50%，購買非普通自住房的首付比例提高到70%。而繼這個被稱為“最嚴房地產新政”之后，昨日22時，深圳市政府也出臺調控政策，非深戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，近2年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

上深兩地同日出臺調控政策，給火熱的樓市“降火”的意圖很明顯。以本次“滬九條”為例，它是以需求側的限購作為核心內容，確實在短期內能夠對樓市產生速效降溫的作用。首付貸能夠從資金上進行截流，使得那些原本不具備購房能力卻想要通過首付貸款等“場外配資”的需求被遏制。對于普通的剛需來說，一般很難承受首付貸的高利息，而只有投機需求才愿意接受如此高成本的資金周轉，這無疑是有益于樓市去杠桿、防止泡沫的。

但是，重新提高購買門檻的做法，其實和之前多輪的限購措施沒有本質區別：依然是寄希望于限制購買來保障供應，以達到降低房價的目的。但這種措施在抑制了需求的同時，也變相抑制了供應。房子生產出來，購買力卻因各種門檻望房而興嘆，這只會使得供需矛盾向異地轉移，許多開發商或許不得不轉向那些不限購的二三四線城市，而這些城市正是去庫存的“前沿”。

所以說，一線城市樓市“降火”，限購只是應急之策。盡管能打擊投機性需求，但是原本的剛需也可能被高高的門檻所掩蓋，而這種需求并不會因為被掩蓋而消失。過去的限購實踐已表明，它給樓市帶來的不是解決房價與住房問題，只是通過行政干預強制給房價按下暫停鍵。上海還給買方資格附加“已婚”條件，這就被指有非婚歧視之嫌。

事實上，地方出臺限購政策，恰恰說明房價還有繼續上行的可能，其根源還在較大的供不應求。在這種情況下，人們對房價的預期不會改變，在供求環境和預期都沒有變化的情況下，房價更多的只會是止漲而非下降，一旦政策松動，房價只會更大程度地上行。因此，限購恰恰是使得樓市陷入“越限越漲”的怪圈。

樓市的宏觀調控，盯住需求只是其次，更為重要的仍然在供給層面。受土地財政、投資投機等因素的影響，國內的房地產市場特別是一線樓市一直面臨著“面粉比面包貴”的僵局，而對于“面粉”這一供給端的改革，可能才是使得房價合理回歸的柔順劑。“滬九條”的其他條款就提到了：加快住房用地出讓前期工作，增加商品住房用地供應，提高商品住房用地的中小套型比例、推進廉租住房和公共租賃住房并軌運行及多渠道籌措人才公寓住房等。

應該說，這幾條才是未來樓市調控的治本之藥，也是政府必須介入市場之處。與中國將房地產業作為“支柱產業”不同的是，德國堅決否定房地產“支柱產業”說，而是將其作為社會福利機制的重要一環，德國政府還通過稅收手段，加大房地產投機炒作的成本，精準打擊了投機炒作。這些都是從供給側入手對樓市的調控，對當下中國也頗具借鑒意義。

只有從供給側著力而不是一味依賴限制需求，才有可能使得房地產逐漸脫下保值升值好渠道這一投資品的外衣，回歸其消費品的本來屬性。

昨天，上海對外發布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平衡健康發展的若干意見》。該意見共九條，所以又被稱為上海版房地產新政“滬九條”。由于“滬九條”一發布即施行，看語氣挺嚴厲，門檻也抬得頗高，在上海及國內都產生了很大震動和連鎖式反響。（相關報道見3月26日《北京青年報》）

“滬九條”中所謂最嚴厲的調控舉措有三項：一是抬高非滬籍常住人口在滬購房門檻。此前，這類人員在滬購房，在滬繳納個稅或社保的計時年限為2年以上，這次被調高至滿5年以上，并將限購審核前移至交易備案環節；二是在滬企業所購買的商品房再次倒賣需滿3年以上。若交易對象為個人，需按限購政策執行；三是對已擁有一套住房的滬籍居民家庭，再購第二套改善性普通住房時，首付比例不低于五成。同一限制尺度下，若購買非普通住房，首付比例則不低于七成。

舉措第一條門檻的確有所抬高，但還不至于扼殺這類人員在滬購買首套住房之剛需。舉措之二多少帶點“花拳繡腿”之嫌疑。在上海市區，由企業購買經各種行政核定的滿足特殊居住需求的商品房，其數量本身就很少。推遲這一小部分商品房再次入市時限，對遏制上海房價繼續上漲，象征意義大于實際價值。舉措之三更是輿論的誤讀。事實是，2013年版樓市調控“滬七條”，已將滬籍居民購買第二套改善性自住房的首付比例，統一上調至七成。只不過去年央行等三部委為減庫存，將首付比例統一調整為四成，上海乘機也就將比例降至四成。而在最新“滬九條”中，普通住房的首付比例只提高至五成，非普通住房的首付比例適才重新恢復至七成。

對照上海目前的收入水平，上海的住房價格不是被剛需買高的，而是被地產商和中介合力炒高的。受制造業空心化，現代服務業青黃不濟的雙重打壓，為確保經濟增幅得比較體面，政府很難下決心較真地整治房地產市場亂象。以上海為例，去年上半年，其經濟增幅受金融市場尤其是股市暴熱強勢拉動，首次略高于全國平均水平，可進入下半年受股災牽連，增幅即重新調頭向下。可見，假如缺失現代服務業實打實的發展，樓市高燒就不可能真正治愈。

令真正剛需焦急上火的是，樓市調控了十余年，房價也瘋漲了十余年。面對樓市尤其是一線城市越調控房價越瘋漲之怪圈，在識者眼里，調控措施包括最新的“滬九條”在內，皆很難真正遏制房價繼續瘋漲的大趨勢。然而，如此下結論并非出于悲觀，其實管用的藥還是有的，打頭的主藥就調控金融，階段性切斷至少是大幅限制各路金融資本漫灌樓市。

從全球金融危機爆發至今，國內房價先后經歷幅度不同的三輪階段性下跌，2008年是金融危機，2011年乃歐元主權危機，2014年則因階段性錢荒所致。這恰好說明三輪房價下行皆有流動性趨緊作為前置條件，問題是切斷樓市金融資本是味猛藥，早被多輪透支的一線樓市看似肥胖實乃虛腫，甭說下猛藥，就是常規藥劑量稍大，它都會受不了。而且，房價若大跌則金融必受嚴重影響。

還有一味猛藥也挺管用，那就是大幅增加土地供給，平抑地價從而拉低房價。但在赤字率不斷攀升的當下，就算中央政府督促地方政府用此猛藥，地方政府也不會舍得用，否則土地財政可就虧大了。

所以，眼下不分大中小城市，大部分的樓市調控新政只立足于緩解矛盾，并不能從根本上解決問題。

【中國城市化率還有很大的提升空間，城鎮化帶來的巨大需求決定了房地產在很長時期內，仍將是支柱性行業。但是，近期高杠桿帶動下的投機需求回潮，在造成部分城市樓市過熱的同時，最終將透支房地產行業的未來，甚至可能會將其帶上一條不歸路。現在，按下部分熱點地區樓市的暫停鍵正是時候。】

深圳25日夜出臺調控政策正式開始收緊樓市，調控政策包括，非該市戶籍居民家庭限購一套住房，且需提供3年以上連續繳納個人所得稅或社會保險證明。除了深圳，當日還有上海、武漢、南京等多個一二線城市，相繼出臺樓市調控政策。在這些城市中，上海的限購政策被認為最嚴厲，其中規定為改善居住條件再次申請商業貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

近期，我國部分地區樓市迅速升溫引起了社會廣泛關注，同時也在所難免地招來了新一輪的調控。近來部分熱點城市樓市火爆，其主要誘因是去年以來房地產政策整體上趨于寬松，而房價上漲的主要推手則是，一些機構及個人借助各種金融工具投機炒房。

本輪一些熱點地區的房價上漲并非剛需推動，而是投機所為。如果任這種態勢發展下去，不僅會給房地產市場埋下巨大隱患，對中國經濟持久健康發展也將造成嚴重威脅。此次部分樓市過熱地區的限購政策，雖然不是解決房地產供需矛盾的根本之策，但通過行政干預按下暫停鍵，給市場降溫去火，這種做法可以降低房地產市場運行風險，是值得肯定的。

去年年底以來，為了化解房地產庫存，相關部門陸續出臺了降低首付比例、降契稅、降營業稅等一系列鼓勵購房的措施。一段時間內不斷出臺的利好，主要針對的是庫存巨大的三四線城市，對一線城市的優惠有限，這是因為一線樓市供不應求、房價過高的局面，多年以來一直沒有改變。然而，在大量投機資金的帶動下，一線樓市卻是乘機“大放異彩”——成交量大增，房價也在短短幾個月內大漲20%到30%。同時，國內樓市冰火兩重天的局面愈演愈烈，大部分三四線城市依然庫存高企，其中很多城市的房價同比仍在下降。

國內樓市近期這種不正常的異動，不僅正在讓中央“化解房地產庫存”的政策效力弱化，而且存在觸發一場金融危機的風險。

此次上海等城市出臺的調控政策，一個很重要的降溫著力點就是，提高首付比例且要求首付款為購房者自有資金。這項舉措是為了給樓市去杠桿、降泡沫，其針對目標就是各種場外配資。去年以來，包括地產商、房產中介在內很多機構違法通過P2P平臺（網絡借貸平臺）、眾籌、自我融資、自我擔保等多種途徑籌集資金。在這些場外配資支撐下，首付貸、過橋貸等粉墨登場，這些非法金融產品大大降低了買房門檻，出現了一成甚至5%首付就可買房的現象。首付貸等金融產品，與引發金融海嘯的美國“次貸”高度相似，這種加杠桿的購房方式，對近期樓市起到很大助漲作用。這些非法金融產品最終很可能淪為有毒資產，由此誘發系統性金融風險，并殃及整個社會。

中國城市化率還有很大的提升空間，城鎮化帶來的巨大需求決定了房地產在很長時期內，仍將是支柱性行業。但是，近期高杠桿帶動下的投機需求回潮，在造成部分城市樓市過熱的同時，最終將透支房地產行業的未來，甚至可能會將其帶上一條不歸路。當前，中國經濟處于“去舊育新”的關鍵時期，按下部分熱點地區樓市的暫停鍵正是時候。相對穩定的一線樓市，是全國房地產市場均衡、健康發展的重要基礎，也將為全國范圍化解房地產庫存贏得時間。

【為剛賣了房準備換大房子，卻突然發現自己沒有賣房資格者叫屈，基于個體情感值得同情。但這些看上去有些急就章式的樓市政策，沒準真的對滿腦子購房保值增值者，是一種救贖。】

幾乎是在國內主要城市房市漸入高潮之時，酒杯被撤走了，留下一地詫異。最近滬深等地政府給熾熱的房市來了一個“急剎車”，上海和深圳分別出臺樓市調控，其中上海對非戶籍居民家庭購房資格要求社保繳納年限由3年改為5年，深圳則由1年調整為3年，同時對“中國式離婚”也做出了限定。

如同年初股市的熔斷機制，今年以來的樓市新政確實玩了一回過山車，來去過于匆匆。針對樓市調控，輿論普遍認為不太“優雅”。不過，說樓市調控政策嚴過市場邊界也好，要避免權利誤傷也罷，沉靜下來想想，這十幾年來的樓市調控，斷然難找到心儀的“優雅”。

其實，某些地方政府十多年來的樓市調控，盡管給人以越調越漲的集體記憶，但客觀來說，確實是個成功的杰作，這不，最新的限購政策似乎強化了許多人一線城市房產稀缺的預期。

這輪房市的急就章就是杠桿市，需求的投機討巧性昭然若揭，為剛賣了房準備換大房子，卻突然發現自己沒有賣房資格者叫屈，基于個體情感值得同情。但這些看上去有些急就章式的樓市政策，沒準真的對滿腦子購房保值增值者，是一種救贖。現在為限購政策而叫屈者，普遍的認知是錯過了這次機會，下次就要支付更多的代價；但這次由杠桿撬動起來的房市，炒作的就是這種心理預期，一旦這種以做短期、炒預期的杠桿市，最敏感的預期和杠桿遭到了破壞，房市不免如去年的股市，出現踩踏事件的發生可能。真若如此，這次的調控盡管不優雅，但對投機討巧者也就算是一個救贖了。

前事不忘，后事之師。去年深圳房貸高達2151億元的增量（比2009年高出一倍有余），讓決策層看到杠桿市的粗暴，其中首付貸的出現，大戶在跑，房市流動性存在不小的漏斗，更是凸顯出杠桿市的脆弱和風險的急速聚集。因為越來越多的跡象顯示，基于杠桿炒作起來的房市，很多大戶在出貨，且獲利的資金實際并沒再次進入房市，房市的信用實際已呈邊際遞減態勢。事實上，筆者認為，房市流動性的斷裂已注定，只是沒有人能給出準確的時點，很多被捂熱的中產換房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。

當然，這種樓市調控政策及迷失的杠桿現象，本質上源自經濟的加杠桿，這又有主動與被動兩個因素。主動因素是，我們繼續追求著經濟的某種合意增速，主動地繼續加杠桿，刺激經濟增長。被動因素是，債務緊縮，使整個社會的債務呈復利式指數增長，在無法承受大面積剛性兌付風險下，要維系剛兌不破，需要被動地加杠桿。這在堵住不發生局部性風險的目標下，去杠桿就只能是針對特定的部門，從而轉向探索轉杠桿，即地方政府和國企去杠桿，引到家庭部門加杠桿。當然，在市場不出清和非完全市場定價等背景下，家庭部門的加杠桿，就如同空中加油，杠桿由政府和國企部門向家庭部門轉移的同時，整體的市場杠桿率是在增加的，如2015年新增貸款11.72萬億，全國房貸新增2.66萬億，占比達23%，比2014年的占比16%，提高了約7個百分點，映射杠桿在向家庭部門轉移。

總之，當前一些一線城市的房產新政，盡管有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了房市風險。可以預見，抽調杠桿后的房市，房價回落也會隨之出現，房市會逐漸進入痛苦的調整周期。

□劉曉忠（財經專欄作者、資深金融從業者）