融360數(shù)據(jù)顯示，今年11月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.36%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.09倍，同比去年11月上升逾20%。如果現(xiàn)在貸款200萬買房，要比去年多支付40多萬的利息。那么，以后首套房貸款利率還會(huì)漲嗎？為何股票不漲而貸款利率一直漲呢？央行利率調(diào)整時(shí)說好了首套房貸款利率可以優(yōu)惠到0.8折呢？說好了實(shí)施區(qū)別對(duì)待的房貸政策呢？

從市場(chǎng)機(jī)制來看，利率是資金的價(jià)格，價(jià)格上升反映的是商品供給緊缺。利率走高說明資金供給緊張。隨著金融整頓把互聯(lián)網(wǎng)金融等社會(huì)化融資打壓下去以后，全社會(huì)融資難、融資貴等問題再次出現(xiàn)，包括體制內(nèi)的銀行間同業(yè)拆借利率都在走高，加之，年終歲尾銀行信貸緊張，吸收存款難，抬高利率吸收存款，提高回報(bào)率發(fā)售理財(cái)產(chǎn)品的情況頻頻出現(xiàn)。還有就是金融去杠桿、整頓理財(cái)通道業(yè)務(wù)等，導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)融資成本大幅度走高。

一個(gè)最簡(jiǎn)單明了的道理就是，銀行、基金、證券、期貨、信托、保險(xiǎn)、各類金融交易所等都是中介化、中心化、媒介化的產(chǎn)物，其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)根本本質(zhì)是最終落實(shí)在實(shí)體企業(yè)與百姓頭上的，其基本是“吃兩頭”：一頭是給其提供資金者，他們以最低的價(jià)格吸收資金；另一頭是向其借入資金者，他們以最高的價(jià)格賣出資金。通過這兩頭吃，使其賺得盆滿缽滿。

由于金融是特許經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，他們吸收的資金價(jià)格再高，也會(huì)高來高去融出去，最終買單的是包括首套房貸款需求者們。

從政府調(diào)控看，風(fēng)向已經(jīng)大大轉(zhuǎn)變，對(duì)首套房貸款利率優(yōu)惠政策帶來了變化。關(guān)注房地產(chǎn)的民眾或許會(huì)注意到一個(gè)現(xiàn)象：過去媒體、自媒體對(duì)首套房貸款優(yōu)惠落實(shí)不到位進(jìn)行報(bào)道與反映后，央行都會(huì)出來重申一下首套房利率等優(yōu)惠政策。而現(xiàn)在利率節(jié)節(jié)攀升，首套房利率已經(jīng)是基準(zhǔn)利率的1.09倍，央行基本沒有任何表態(tài)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策把握上出現(xiàn)了大變化首先體現(xiàn)在房貸上了。

調(diào)控的一個(gè)大變化是下決心先把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來或使其略有下降。在這個(gè)目標(biāo)下，房貸政策必須率先落實(shí)，壓住需求，而不分是首套房需求、改善型需求和投資投機(jī)性需求，一切服從先讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定再說。同時(shí)，繼續(xù)實(shí)施區(qū)別對(duì)待的首套房或者剛需優(yōu)惠政策的話，會(huì)出現(xiàn)打擦邊球，鉆政策空子的情況。因此，不再特別強(qiáng)調(diào)首套房的優(yōu)惠政策落實(shí)了。

樓市調(diào)控的另一大變化是力推租賃型住房，分離商品房需求。而無論是首套房需求，還是改善型需求以及投資投機(jī)需求都是商品房市場(chǎng)的需求，都是直接影響房?jī)r(jià)的需求。現(xiàn)在的調(diào)控政策是租售并舉，力推租賃，不強(qiáng)調(diào)首套房貸款政策優(yōu)惠或有意在引導(dǎo)到租賃市場(chǎng)之目的。

首套房貸利率或會(huì)持續(xù)走高，因?yàn)槿谫Y成本在走高并且隨著美國(guó)減稅與美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息通道，中國(guó)大陸流動(dòng)性或會(huì)持續(xù)吃緊下去。同時(shí)，調(diào)控政策風(fēng)向已經(jīng)出現(xiàn)大變化，滿足居住型需求，要引導(dǎo)到租賃市場(chǎng)，而不是商品房市場(chǎng)的華山一條路。

當(dāng)然，年底因素影響確實(shí)存在，不過即使到明年一季度，首套房貸款利率或僅僅是小幅回落一點(diǎn)點(diǎn)，隨后將會(huì)繼續(xù)攀升。