【上海提高首套房首付比例，從短期來看確實會影響到外來居民的購房剛需，但也有助于改變市場普遍的看漲預期，促使房價回歸溫和走勢。】

10月28日晚間，上海和天津兩個直轄市政府不約而同發布進一步收緊房貸的政策。這意味著，繼今年9月底10月初各地推出限購政策后，從進一步收緊房貸入手，壓住房價漲勢，已成為下一階段我國房地產調控的一個重要方向。

此次滬津兩地推出的限貸政策，都大幅度提高了首套房的首付比例。上海規定，首套房申請商業貸款的首付比例不低于35%，天津則將這個標準提高到30%。而所謂首套房，按照上海方面的解釋，是居民家庭名下在本市無住房且無商業性貸款或公積金住房貸款記錄。按照這個規定，哪怕是住房困難戶，都算是已經有住房，如果購房，只能按照二套房政策來執行更高的首付。

上海新公布的這一限貸政策，在市場上引起了很熱烈的議論。首套房購買者通常都是剛性需求，因此，上海也被認為首次將調控目標對準了剛需，而受到輿論非議。更由于購買首套房的剛需群體中包括住房困難戶，要求他們在購買首套房時一次性拿出35%的首付款，難度太大，其購房計劃無疑只能推后甚至放棄。在以往的樓市調控中，政府歷來強調滿足剛需，而此次上海、天津推出的房貸新政卻不再顧及剛需群體，這是否顯示了一種政策上的重大轉向？

其實，對于我國大多數城市原住民來說，通過福利房、房改房以及商品房市場的多管齊下，目前在住房上呈現為赤貧的城市居民已經不多，雖然確實存在一些住房偏擠的困難戶，但政府通過經適房、廉租房等途徑，也已為這部分人提供了住房救濟，其中一部分人在家庭經濟條件改善后希望購買商品房，這已經屬于改善居住條件的范疇。

值得思考的是，像上海這樣的特大型城市，在城市化浪潮的推動下，近年來吸引了越來越多的外來居民，他們在為上海提供可貴的市場活力的同時，也給上海的住房供應帶來了壓力。對于上海這樣具有長期性人口吸聚效應的城市來說，其房地產市場的剛需在一個相當長的時間內是難以化解的，這也將促使上海的房價不斷上漲。同時，上海的土地庫存有限，在供求關系難以平衡的情況下，如果繼續對這部分外來的剛需持支持態度，可能會推動房價繼續快速上漲，使外來居民的住房成本越來越高昂。如果上海的房價真的呈現出這種態勢，在房價杠桿的作用下，勢必會將一部分外來居民逼出上海，這是我國一些大城市在房價調控上面臨的兩難困境。由此觀之，上海此次推出的限貸新政，可以視為兩難之中的一種理性選擇。

上海提高首套房首付比例，從短期來看確實會影響到外來居民的購房剛需，但也有助于改變市場普遍的看漲預期，促使房價回歸溫和走勢。從長期來看，這也是有利于外來居民實現在上海的購房需求的，因為無論是限購還是限貸，都沒有關死他們在上海購房的大門，如果調控能夠收到預期效果，在經過了限購的“時間之窗”之后，他們仍能實現購房愿望。

本報特約評論員周俊生