人民日報(bào)10月13日訊 對(duì)一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場而言，“一房三價(jià)”也好，“陰陽合同”也好，都不是正常現(xiàn)象。既擾亂了市場秩序，使政府損失了大量稅費(fèi)，也增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。近年來，各地都采取了許多措施治理這些現(xiàn)象，但收效甚微。
表面上看，這些現(xiàn)象似乎是買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)為了省錢，“合謀”鉆政策空子的產(chǎn)物。但對(duì)買賣雙方和中介而言，既增加了交易的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，也使二手房交易的程序變得混亂、漫長而麻煩。那么，為什么各方都深受困擾的現(xiàn)象，卻能長期存在于市場上？
根本上看，一是由于二手房交易過高的稅費(fèi)，二是銀行對(duì)二手房交易放貸的“高門檻”。
按照去年底國家出臺(tái)交易稅費(fèi)減免措施以前的標(biāo)準(zhǔn)，一套5年以內(nèi)的二手房，購房者需要繳納的稅費(fèi)約為房價(jià)的11%，即使通過“陰陽合同”避稅，也占房價(jià)的5%以上。而銀行根據(jù)“評(píng)估價(jià)”的最高80%提供貸款，通常只有實(shí)際房價(jià)60%。也就是說，購買一套5年以內(nèi)的二手房，購房者的首付加上稅費(fèi)，將近房價(jià)的50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購買期房的水平。難怪購房者要不厭其煩地搞“陰陽合同”。
二手房市場能否盤活，對(duì)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展意義重大。同時(shí)，我國的二手房市場上，有大量中小戶型、中低價(jià)位的房源，對(duì)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和解決中低收入家庭住房問題意義深遠(yuǎn)。近年來，二手房的諸多優(yōu)越性逐漸被人們認(rèn)可，但過高的交易稅費(fèi)一直使市場無法盤活，無法形成大規(guī)模的有效供應(yīng)。
去年底我國出臺(tái)一系列政策，在一年內(nèi)大幅減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，銀行也降低了放貸門檻。此后二手房成交量快速增長，成為帶動(dòng)房地產(chǎn)市場快速回暖的主要力量。無論政策會(huì)否延續(xù)，這一年的“實(shí)驗(yàn)”都充分證明，降低稅費(fèi)對(duì)盤活二手房市場作用明顯，買賣雙方、政府、銀行都能從中獲益，整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展也更為健康成熟。
有關(guān)部門采取措施打擊“陰陽合同”、防范“一房多價(jià)”，根本上也是為了二手房市場的健康發(fā)展，為了保護(hù)各方的利益，但在客觀上有可能增加購房者的首付壓力。一旦買房變難，想辦法鉆政策空子的愿望就會(huì)增強(qiáng)，“一房三價(jià)”也就可能出現(xiàn)新的版本。因此，與其設(shè)計(jì)各種政策“堵”制度漏洞，不如想辦法加強(qiáng)政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性，切實(shí)降低二手房交易稅費(fèi)，銀行在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低二手房貸門檻，使一切按照實(shí)際成交價(jià)操作變得切實(shí)可行。這樣，“一房三價(jià)”和“陰陽合同”也許會(huì)自動(dòng)消失，事情會(huì)變得更簡單。
(來源：人民日報(bào) 作者：王煒)
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